收储加速催化地产链

党的二十届三中全会强调，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

2024年4月召开的中央政治局会议提出，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”其中，“消化存量房产”提法是自2015年以来，中央再度对房地产去化问题明确表态，也为解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。

政策定调之后，“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”（下称“收储”）已成为促进房地产市场平稳健康发展的重要抓手，越来越多的城市加入收储行列。

8月20日，哈尔滨市住建局发布《哈尔滨市保障性住房配售管理办法》，向公众征求意见和建议；8月19日，长沙市保障性住房建设发展有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，拟开展收购已建成未出售的商品房用作保障性住房工作；8月16日，武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目用作保障性住房正式落地……

根据中指研究院的统计，目前已约有60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超25城发布征集公告。

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国表示，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。

天风证券认为，近期央行工作会议等权威会议纷纷提及下半年全力坚持并落实收储相关工作。预计更多高能级城市有望在下半年较快跟进，叠加供给端土地供应显著收缩，将加快各地楼市供需关系平衡进程。未来若加大保障性安居工程专项债的发行规模，并用于收购存量房用作保障性住房，将有望对收储资金形成良好补充。看好在核心城市布局广泛的龙头房企具备的周期韧性，以及城投和地方国企受益于收储预期催化的估值弹性。

东吴证券也表示，中国房地产库存目前处于历史相对高位，去化周期攀升，借鉴2014年周期的历史经验，去化周期下降至一定水平才是后续“量-价-供需”三者正向循环的启动点。本轮收储政策着力于供给端，有望降低库存水位，改善供需关系，稳定房价预期；同时助力保障房和“保交楼”工作。

申万宏源证券分析称，收储政策加速，将同时对房企和居民产生影响。一方面，于房企而言，若地方收储价格普遍以保障房重置成本为上限，更大力度收储支持或主要有助于缓解房企偿债压力。另一方面，于居民而言，若将“转化为配售型保障房”作为后续主要地方收储模式，部分居民的商品住宅购买需求或被配售型保障房替代，居民对期房需求或进一步下降。

同时，根据申万宏源证券的测算，若收储政策力度加大、征收范围拓宽至期房，要将商品房住宅广义库销比降至18个月，参考配售型保障房单位价格收购，所需收储资金或在2.3万亿元左右。

政策加速推进

自4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，消化存量房产已成为近期房地产政策的重心之一，为后续楼市调控指明了方向。

5月17日，中国人民银行副行长陶玲表示，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此次央行明确保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，发放对象为21家全国性银行。截至2024年6月，根据央行官网的公告，3000亿元保障房住房再贷款中已落地121亿元。

同日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

随后，地方收储工作加速推进，多个地区出台“收储”相关政策，通过转化为保障房、租赁机构收购、拆迁安置等模式收购存量住房。

如，5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国企在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台政策提出，坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。

此后，相关政策继续不断加码落地。6月7日，国务院常务会议部署房地产相关工作，明确提及“去库存”。会议提出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。

6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确提出要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；6月24日，自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训，指出收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持。

7月30日召开的中央政治局会议强调，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。此举有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源，加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

政策指引之下，各地收储步伐进入加速度。统计数据显示，截至7月底，已有超过60个城市发布相关收储政策，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。

其中，广州于7月29日打响了一线城市收储第一枪，随后深圳拿过接力棒，在8月7日宣布进行商品房收储，入场收购商品房用作保障房。至此，北京、上海、广州、深圳，一线城市已有半数进入收储进程。

8月7日下午，深圳安居集团在“深安居”公众号发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。通告表示，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳安居集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。房源征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源），且需要满足位置、户型面积、便利性以及手续齐全等四项条件。

图1 5月起，多地推出收储政策

图2 全国保租房2021-2023年的完成进度

同为深圳国资控股的深振业A在互动平台回答投资者提问时表示，在“促需求+去库存”政策带动下，深圳安居集团此次收储或将对深圳楼市去库存、稳市场起到积极作用，有利于缓解房企资金压力，同时也有助于市场信心的恢复及增加保障性住房供给。公司将积极研究相关政策，争取协同发展机会，努力提升公司产品去化水平。

收储三大作用

天风证券表示，“517”一揽子房地产支撑政策主要分成两类：一类是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率的需求端政策；另一类是推出3000亿元保障性住房再贷款用于支持地方收购已建成未出售商品房的供给端政策。

天风证券认为，需求端政策方面，无论是首付比例的下调、房贷利率下限的取消、公积金贷款利率的下降，还是限购政策的放松，能够起到的作用主要都是让受到限制的住房需求被更好地释放。而供给端的“地产收储”政策，主要的出发点是“保障房建设”。

一方面，根据何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上的讲话，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，即收储的根本目的是用作保障性住房，要求是根据筹建保障性住房的需要来确定收储规模。

如果“政府收储存量房”的出发点是“保障房建设”，那么收储的资金压力可能并不大。按照“十四五”期间全国计划筹建保障性住房近900万套、年均约180万套、单套面积不超过70平方米来计算，如果全部通过收储来筹集房源，每年大约需要1.3万亿元。

如果以目前新房均价7折收购，完成“十四五”期间保障性住房筹建计划所需的资金将下降至每年8800亿元左右，租金收益率将由当前的2.2%提升至3.1%，高于当前10年期地方债收益率2.5%，也略高于央行在《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中规定的租赁住房购房贷款利率上限3%。

另一方面，本次地产收储政策中，央行明确要求收购后需迅速配售或配租，这也是站在保障性住房经营的角度，减少空置期，提高保障性住房的运营效率。

地产收储的推进有助于缓解一部分房企的现金流压力，但在“迅速配售或配租”的要求之下，对住房的供需缺口的影响可能仍有待观察。不过，央行也强调了在地产收储作保障房的过程中，地方政府、工薪群众、房企、银行自愿参与。在自愿参与的前提下，推进的节奏可能存在不确定性。

东吴证券认为收储模式的作用主要有三点：一是为保障性租赁住房提供增量；二是消化库存改善供需关系，稳定房价预期；三是缓解被收储开发商流动性压力，助力“保交楼”。在落地过程中也可能遇到收益覆盖问题导致地方政府动力不足等问题。

作用一：为保障性租赁住房提供增量。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，截至2023年底，中国已完成573万套保租房的建设，离目标还剩297万套尚未完成。据不完全统计，22个城市2024年初设定其配售型保障房年度筹集目标约12万套。由于近年来地产市场的下行，地方财政收入下降，新建保租房的模式受到一定阻力。收储存量房转化为保租房可以加快保租房的筹集进度，填补2024-2025年的保租房缺口。

2024年初，多地年度配售型保障房筹集目标设定不低、可比口径下占2023年住宅商品房成交套数比例达10%；北京、上海、广州、深圳2024年配售型保障房筹集目标均为一万套，占2023年商品房住宅比例分别为15%、7%、14%、33%。考虑到部分地区配售型保障房筹集目标不低，且当前保障房建设具备财政资金、专项债资金、保障性住房再贷款和政策性银行等支持，地方“以购代建”的“收储”政策在加快完成配售型保障房筹集目标的同时，亦可缓解新房“库存”压力。