供地规则重构

8月11日，青岛市自然资源和规划局及各区自然资源局披露多则公告，称其于7月30日公布的第二批次出让的100宗地拍卖活动因故“终止”出让，再次出让的时间，将以届时公告为准。

就在此前一日，天津自然资源和规划局也发布土地出让补充公告，将第二批集中出让的61宗国有建设用地挂牌时间延长至9月10日，并对该批地块最高限价进行调整，确保最高溢价率不超过15%。随后，上海市于8月13日发布公告，将原定于8-9月集中出让计划修改至9月。

为何多城供地齐踩“刹车”？国盛证券认为，各城市频频调整第二批集中供地可能由于以下几方面原因：

一是从上一轮集中供地的结果来看，土地市场依然火热，与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

二是地方政府通过竞配建和竞自持的方式变相抬高土地价格，房企利润被严重压缩。经过上一轮集中供地的反思，加上销售下滑、融资趋紧、投资受限的环境，房企拿地态度愈加谨慎，越来越多的房企选择观望，杭州市甚至出现了房企退地事件。

三是房企压力过大可能会向上下游传导，影响购房者、供应商、金融机构等多方利益，引发系统性风险。

四是通过给开发商合理让利，一方面可以提高开发商拿地动机，避免政府财政收入受到影响;另一方面可以减少土地市场暴冷暴热的不稳定因素，维持新房市场的有效供给，更好地达到稳房价稳预期的目的。同时也可以维持开发商的稳定经营，形成多方共赢的良性发展。

在此背景下，一则“自然资源部召开闭门会议，拟调整二轮土拍政策”的消息流传开来，其中提出了股东不得违规对其提供贷款、转贷、担保或其他融资便利;限定土地溢价不得超过15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;达到上限价后，可通过一次性报价、摇号、竞高标方案决定竞得人等措施。

国盛证券认为，地产行业毛利率自2018年起持续下滑，2021年第一批集中供地由于高溢价率加上高自持/配建比例，房企拿地端毛利率出现更加严重的恶化。土拍规则优化后拿地端毛利率有望迎来拐点，后两批集中供地中地方政府如果能减少甚至取消竞自持和竞配建的方式，到达上限价格后改用不确定性更大的摇号机制或一次性报价，可以锁定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建导致利润率过低。

首批溢价偏高

2021年3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启了22城首批集中供地的序幕。

截至6月30日，22个重点城市均已完成首批供地。根据广发证券的统计，从总体情况来看，首批整体供地942宗（含14宗与宅地打包出让的非宅用地），对应建筑面积1.22亿平方米，成交889宗，成交建面1.12亿平方米，对应出让金1.07万亿元，名义楼面价9532元/平方米，较2020年名义楼面价增长34.2%。首批出让中22城整体配建比例为14.9%，扣除配建后楼面价为11205元/平方米，较名义楼面价上升17.6%。

从配建结果来看，22城首批出让地块平均配建比例为14.9%，其中青岛、杭州、苏州等城市配建比例较高，配建面积占成交总建面比例接近或超过25%。从配建构成来看，竞配建（多为保障房）面积占整体配建比例平均为14.7%，更多配建要求暗含在地块出让合同中， 除竞配建外的保障房性质配建占比达到35.4%，整体保障房配建占整体配建的一半以上，青岛、郑州、济南等勾地较多的城市地块内保障房配建比例相对更高。

此外，附带自持要求的商业配建在各类配建中占比也较高，达到36.9%，其中南京、武汉、上海、深圳等经济较发达的城市商业配建比例基本都超过50%。

成交热度方面，从溢价率来看，在多数城市限地价的情况下，2021年两集中首批供地成交溢价率为14.9%，较2020年小幅上升1.0pct，热度体现不甚明显。由于达限价后的竞配建及地块本身条件本质上也是成交热度的体现，因此广发证券剔除了配建及其他投资条件影响，计算扣配建楼面价与推出楼面价之间的关系从而计算实际溢价率。

从结果来看，仅考虑竞配建比例2.2%的情况下，22城实际成交溢价率约为17.5%，较名义溢价率提升2.6pct，而在考虑初始出让合同中附加的投资条件、配建要求以及后续竞配建条件下，22城实际成交溢价率约为16.7%，较名义溢价率抬升1.8pct，供地的竞争烈度较名义溢价率更为高，合肥、杭州等竞配建比例更高、竞争更为激烈的城市实际溢价率更高。

货值及利润水平来看，22城市首批两集中出让土地对应可售货值约为1.83万亿元，预计对应毛利率为15.5%，其中成都、杭州、宁波等城市按地块当前周边销售均价或要求销售限价测算利润率等于或低于0%，总体竞争激烈。

亿翰智库的统计也显示，纵观22城盈利空间分布，大部分热点城市的盈利空间较窄，在部分城市企业低利润甚至亏损拿地，但上海的盈利空间目前较为理想。在盈利空间较窄的城市里，北京虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间被压缩，而杭州、厦门较高溢价率加上高自持或配建比例，盈利空间堪忧，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险;上海此次平均地货比为0.4，在众多城市中处于较低水平，同时无价外自持或者配建要求，因此盈利空间较为理想。

广发证券表示，各城市竞拍规则极大影响了不同城市土地成交毛利率的因素，利润率显著较高或者较低的城市均较大程度受竞拍规则影响。

总体来看，首批集中供地中，除重庆、武汉及济南部分地块外无额外竞价限制条件外，多数城市在竞拍过程中加入“限地价”“限房价”“竞配建”“摇号”等附加条件。根据不同竞拍方式的特点，广发证券将竞价规则划分为以下三类：

一是拼运气：“限地价+摇号/一次出价”。这种竞拍规则下，地价设定上限，竞拍达限通过摇号或猜最终成交价方式决定竞得方，具有较大的随机性，本质上比拼的是房企的运气。苏州、长沙、南京、郑州均采用此种竞拍规则。

二是拼实力：无限制或“限地价+竞配建/竞政府权益比”。这种竞拍规则下，由于地块周边销售均价或给定销售限价基本确定，在地价及总货值一定的情况下，竞报配建或政府权益比例提升将压降地块可售货值，从而压缩房企利润空间。在此过程中，运营能力更强、建安及销管费率更低、资金实力更强、融资成本更低的房企从中可实现相对更多的利润，具备更强的竞争优势，因此这种竞拍规则本质上比拼的是房企综合能力。两集中首批出让中多数城市均采用这种竞拍方法。

三是勾地：这种竞拍方式下虽然名义上采用公开市场招拍挂出让，但大多数地块的归属在竞拍之前已经确定。例如郑州名义竞拍方式为“限地价+一次报价”，青岛为“限地价+竞配建”，但郑州成交47宗中勾地44宗，青岛成交55宗中勾地54宗，大部分地块都是底价出让，因此将这种竞拍方式单独列出。

值得注意的是，部分城市在竞拍过程中还会附加其他规则，例如将“竞配建”及“摇号”搭配使用，但由于竞配建上限设置较高，多数地块未能达到摇号条件，因此在统计中广发证券将此类城市仍归为“拼能力”的城市。

总体来看，三种出让规则下，从竞争热度（溢价率）来看，“勾地”城市的名义溢价率最低（8.8%），“拼能力”“拼运气”城市则分别为17.1%、13.0%，热度均远高于“勾地”城市。而从实际溢价率来看，三类城市实际溢价率分别为20.9%、13.1%、8.8%，“拼能力”城市竞争最激烈，利润率极低的城市都是竞配建拍出来的。

从利润率来看，“勾地城市”名义及实际利润率均最高（40.0%、29.5%），而“拼能力”及“拼运气”的城市两集中名义毛利率分别为30.1%、26.6%，实际毛利率则为14.0%、13.4%。二者差异并不大，主要由于“拼运气”的城市（南京、苏州、长沙）对销售价格均有限制。而从“拼实力”城市本身来看，配建率的提升毫无疑问将侵蚀房企利润率，竞争愈激烈的城市表现愈明显。

此外，另一个对成交地块利润率产生较大影响的竞价规则是“限房价”及更进一步的“精装修价格”，这类规则多见于杭州、宁波、南京等热度较高、一二手房价格倒挂明显的城市。

从是否限房价的角度来看，剔除“勾地”城市后，限房价及不限房价城市成交地块利润率分别为10.5%、14.1%，相比之下不限房价城市利润率高出3.6pct。是否限房价决定房企在未来销售过程中能否通过自己本身的产品力及营销能力创造相对更大的想象空间，“限房价”锁死利润上限对地块利润率影响明显。

政策调整方向

值得注意的是，广发证券表示，两集中首批供地还有两种特殊的竞拍方式：

一是拼品质（北京）：最终确定通过竞拍房企报“高标准商品住宅建设方案”确定竞得方。要求各家房企上报高标建设方案，针对建筑品质和专业设计进行评分，这种竞拍方式更多比拼的是房企产品力。目前首批供地中仅北京采用，但从目前的情况来看，杭州在2021年市政府工作报告工作分解文件中，明确将实施建筑质量提升工程作为2021年重点工作任务，出台“竞地价、竞质量”政策。若竞高标、竞质量出让方法在22个试点城市扩容，在避免竞争的同时更利于品质房企，或有助于供给侧改革的进一步推进。

二是拼资质（上海）：对竞拍者进行经济实力、技术资质、项目经验、受让管理四个方面评分来确定入围竞标人，确保最终参与报价的企业不多于6-7家。入围企业进入报价环节，直至达到限价上限（上海本轮一般都在10%左右），随即进入一次性报价阶段，由报价水平最接近平均报价的企业获得地块。

从评分细则来看，经济实力主要考察总资产及净资产规模、净利润率、净资产收益率，技术资质主要考察信用评级、开发资质及销售排名，项目经验参考近三年在“一线城市及港澳台”开发住宅面积、开发后引入物管资质、装修、装配占比及获奖情况，受让管理则考察2021年1月至今在上海地区获取宅地数量。这四条规则一方面使得头部的规模房企具备更强的竞争实力;另一方面也避免了“一家独大”的局面。

广发证券表示，上海的土拍新规避免了“拼实力”规则下的激烈厮杀，也避免了“拼运气”规则下的不确定性，在合理底价较为合理的情况下，最终的土地收益率水平显著高于其他城市，名义毛利率、总成本毛利率分别达到47%、24%。

作为全国标杆的一线城市，北京和上海在第一轮供地中都有创新政策，无论是北京的比拼房企品质还是上海的衡量房企实力，相比“血拼到底”的出让方式都将更好地满足多方需求，维护市场竞争保证土地利润率。若其他城市在第二轮供地中跟进调整规则，则后续土地供给利润水平有望改善。

中指研究院也认为，首批集中供地是22城供地“两集中”政策出台后的首次探索，部分城市试点新的土拍规则，采取多种竞拍方式，但热点城市“稳地价、稳预期”效果不及预期。2021年上半年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”定位，明确“三稳”目标。

因此，中指研究院预计热点城市或将借鉴上海首批集中供地的模式，陆续对下半年后续批次集中供地的土拍规则进行逐步细化和“打补丁”，土拍政策可能出现三个调整方向。

一是限制马甲，采取“限地价+摇号/一次报价”的城市预计将在禁马甲方面打补丁或调整细化。

据统计，22城首次集中供地中共有9个城市采取“限地价+摇号/一次报价”的竞拍方式，但提及禁马甲的城市只有5个，郑州、长沙、福州和广州四城无明确要求。其中，广州黄埔黄陂地块吸引30家房企300多组马甲参拍。此外，苏州首批集中供地虽然明确禁马甲效果不佳，主要原因是限制范围相对较小，只涉及直接绝对控股子公司。