中国一二线城市房租变化

房屋租金可以分为三大类：住宅租金、商铺租金、办公租金。由于篇幅原因，本文只分析了中国一二线城市的房租变动情况。

按照国家统计局的标准，中国有4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；有31个二线城市：天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。一二线城市总计35个。

本文的主要结论如下：

1.2025年上半年，35个城市住宅租金的环比变化介于-4.2%到3.6%，同比变化介于-10%到2.3%。和历史最高点相比，租金变化介于-26.4%到-1.1%。

2.整体来说，城镇居民可支配收入较高的城市，和房租历史最高点相比，住宅租金下降较少。在35城中，2024年城镇居民可支配收入大于6万元的城市有14个：上海、北京、广州、杭州、宁波、南京、深圳、厦门、长沙、青岛、济南、武汉、合肥、福州。这14个城市中有10个城市的住宅租金跌幅较小。

3.如果按人均住房面积30平方米计算，35城中有27个城市的“房租负担率”低于25%，占比77%（“房租负担率”指人均住宅租金与人均可支配收入的比值）。

4.2025年上半年，35个城市商铺租金的环比变化介于-15.9%到6.8%，同比变化介于-31.2%到7.3%。和历史最高点相比，租金变化介于-52.5%到-10.1%。

5.2025年上半年，35个城市办公租金的环比变化介于-12.7%到2.4%，同比变化介于-19.1%到0.1%。和历史最高点相比，租金变化介于-42.8%到-2%。

6.35个城市的住宅租金都不高于办公租金，而办公租金都不高于商铺租金。在35个城市中，商铺租金与住宅租金的比值介于1.7倍到4倍，办公租金与住宅租金的比值介于1倍到2.2倍。

7.除去哈尔滨，其他34城的商铺租金跌幅都高于住宅跌幅；除去银川、太原、郑州，其他32城的办公租金跌幅都高于住宅跌幅。这表明，在三类房屋中，住宅的抗跌性更强。

下面开始正文，普通百姓最关注住宅，所以我们先来分析住宅租金的变化。

住宅租金变化

把35个城市按照2025年上半年住宅租金高低进行排序，得到表1。35城住宅租金中值为25.3元/月·平方米，均值为37.4元/月·平方米。北京租金最高（117.2元）是最低城市银川（15.5元）的7.6倍。

表1：35城住宅房租排序（2025年上半年均价）

排名前六的城市是：北京（117.2元）、上海（104.4元）、深圳（96.8元）、杭州（62.5元）、广州（59.5元）、南京（54.2元）；排名最后六名的是：银川（15.5元）、呼和浩特（20.1元）、太原（20.3元）、郑州（21.8元）、贵阳（21.8元）、石家庄（22.0元）。

租金低于25.5元/月·平方米的城市有16个：西宁、哈尔滨、乌鲁木齐、兰州、重庆、沈阳、长春、南宁、昆明、南昌、石家庄、贵阳、郑州、太原、呼和浩特、银川。其中，银川最低，为15.5元/月·平方米。

下面我们来看看住宅租金的环比变化，即2025年上半年租金相对于2024年下半年的变化。

表2显示，在35城中有11个城市环比上升，其中环比涨幅超过2%的城市有3个：西宁涨幅3.6%、天津3.4%、武汉2.4%。

表2：35城住宅租金的环比变化

24个城市环比下降。环比降幅超过2%的城市有8个：杭州下跌2.1%、济南下跌2.1%、宁波下跌2.3%、西安下跌2.4%、福州下跌2.6%、长沙下跌3.5%、重庆下跌3.6%、郑州下跌4.2%。

在35城中，有16个城市的环比价格变化在-1%到1%之间。可以认为这些是租金变化较小的城市，其中包含了北上广深四个一线城市。

再来看同比变化，即2025年上半年住宅租金相对于2024年上半年的变化。

表3显示，在35城中，仅有三城同比上涨：乌鲁木齐上涨2.3%、天津上涨0.9%、哈尔滨上涨0.7%。在35城中，有27个城市的下降幅度超过了2%。而且有10个城市同比下降幅度超过了5%：西安下跌5%、长沙5.1%、西宁5.1%、郑州5.5%、北京5.7%、武汉6.2%、福州6.2%、南京6.8%、上海8.1%、杭州10%。

表3：35城住宅租金的同比变化

看了环比和同比变化之后，我们来看各城市2025年上半年住宅租金相对于该城市租金最高点的变化。

35城相对于最高点都有所下降，有5个城市的下降幅度小于5%：成都下降1.1%，乌鲁木齐下降1.5%，石家庄下降2.9%，沈阳下降3.6%，深圳下降4.6%。这5个城市是租金下降最少的城市，其中既有租金较高的深圳、成都，也有租金较低的乌鲁木齐、石家庄、沈阳。所以，租金高低不是决定租金下降幅度的决定性因素。

有12个城市的下降幅度介于5%到10%：西安、广州、西宁、北京、武汉、济南、南京、宁波、天津、上海、合肥、长沙。

长春、呼和浩特、福州等16城的下降幅度介于10%到20%；南宁和郑州的下降幅度超过了20%。

这里需要注意，因为数据始于2018年下半年，所以如果该城市的真实高点出现于2018年上半年或之前，则真实下降幅度会高于表4中的数据。

表4：35城住宅租金相对于最高点的变化

在表4中，前17个城市跌幅都小于10%，后18个城市都大于10%。我们发现，如果某城市的房租高点出现在2018年或2019年，那么该城市的房租跌幅往往大于10%。35个城市中，只有济南例外，济南高点出现在2019年，但跌幅为6.7%。

可能的解释是这样的：房租高点越早出现，说明该城市租金开始下跌的时点越早，也说明该城市的房租越不抗跌，因此整体跌幅也较大。

35个城市中有11个城市的房租高点出现在2022年或之后，它们是：成都、沈阳、深圳、西安、广州、西宁、北京、武汉、南京、上海、长沙。而这11个城市的房租跌幅都小于10%。道理和上文相同。

还有什么因素会影响住宅租金涨跌？我们发现城镇居民可支配收入是一个重要因素。

在35个城市中，2024年城镇居民可支配收入大于6万元的城市有14个：上海、北京、广州、杭州、宁波、南京、深圳、厦门、长沙、青岛、济南、武汉、合肥、福州。在这14个城市中，和房租最高点相比，有10个城市的租金跌幅小于10%（即跌幅较小）。

最后我们看看各城市的居住支出负担，即住宅租金在城镇居民可支配收入中的占比。

各城市的住宅租金与其城镇居民可支配收入的比值，可以衡量该城市的居住支出负担。这里定义一个概念：“房租负担率”，房租负担率=人均租房支出/人均可支配收入（这里的人均租房支出按照每人30平方米的住房面积计算）。

那么，中国哪些城市的“房租负担率”较重？

从表5可看出，35城中有27个城市（占比77%）的“房租负担率”低于25%，即居住支出不到可支配收入的四分之一。

表5：35城的住宅“房租负担率”

在35城中，住宅的“房租负担率”大于30%的城市只有3个，分别是北京（45.6%）、深圳（42.9%）、上海（40.4%）；“房租负担率”介于25%到30%的城市有5个：成都（27.2%）、杭州（27%）、武汉（26.3%）、天津（25.8%）、广州（25.7%）；“房租负担率”介于22%到25%的城市有3个：南京（23.5%），海口（22.5%），厦门（22%）。

以上11个城市的“房租负担率”较高。我们发现，城市的“房租负担率”与该城市的人均可支配收入存在关系。

2024年，在35个城市中，城镇居民人均可支配收入大于8万元的只有7个。而在这7个城市中，6个属于“房租负担率”较高的城市。

唯一的例外是宁波，2024年宁波城镇居民人均可支配收入为83110元，在35城中排名第五，但租房负担率仅为14.3%，排名31。

看完了住宅，我们看看商铺租金的变化。

商铺租金变化

表6是2025年上半年35城商铺房租排序，商铺租金中值为71.4元/月·平方米，均值为86.9元/月·平方米。每平方米月租金最高的北京（208.9元）是租金最低的城市银川（43.5元）的4.9倍。商铺租金中值是住宅租金中值的2.8倍，商铺租金均值是住宅租金均值的2.3倍。在35城中，每个城市的商铺租金都高于其住宅租金。

表6：35城商铺房租排序（2025年上半年均价）

2025年上半年，商铺房租高于100元/月·平方米的城市有9个：北京（208.9元）、上海（177.7元）、深圳（172.0元）、福州（138.6元）、广州（133.1元）、南京（130.5元）、杭州（124.7元）、西安（100.4元）、成都（100.1元）；商铺房租低于60元/月·平方米的城市有8个：银川（43.5元）、沈阳（43.6元）、南昌（45.6元）、长春（51.0元）、呼和浩特（52.7元）、长沙（53.5元）、大连（54.6元）、哈尔滨（57.6元）。

下面我们来看看35城商铺租金的环比变化，即2025年上半年租金相对于2024年下半年的变化。

表7显示，在35城中有5个城市环比上升，其中环比涨幅超过6%的城市有2个：南京涨幅6.8%、福州6.2%；另外3个城市为石家庄（涨幅3.2%）、银川（涨幅1.4%）、深圳（涨幅0.8%）。