​外资地产基金 高额回报下的投机与投资之辩

（文 / 周一凡）

( 随着多项宏观调控并举，海外基金抢滩中国内地房地产市场现象越来越突出 )

加速抢滩内地房地产市场

今年以来，与整个房地产市场的相对冷淡形成鲜明对比的是，一支由国际知名投资银行组成的“军团”，浩浩荡荡地进入中国内地。他们大多以直接投资、批量购买、入股等形式，继续押宝北京、上海及中国房地产市场。

就在央行宣布人民币升值之后的第二天，盛阳地产基金即与美国HOMY FUND集团签署了两亿美元的基金委托管理框架协议，委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。按照协议，在未来18个月内，盛阳地产基金要完成上述两亿美元的受托基金投资管理，投资方向主要是产业地产和商业地产。此前，盛阳地产基金已经接受几家欧美基金机构的委托，在中国进行房地产投资。

据盛阳地产基金战略中心总经理王琪透露，正是人民币升值加速了双方合作谈判的进程，整个过程不到两个月，速度已经相当快。

而在人民币升值2%的第4天，备受市场关注的海外地产基金再度出击中国房地产市场。7月25日，深国投旗下的深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金共同成立合资公司，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目。

( 住房市场近年来已经吸引了大量外国投资 )

8月15日，央行发布了《2004年中国房地产金融报告》。央行在该报告中表示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。央行认为这些境外资金通过四条通道流入了境内房地产市场，这也是央行第一次对境外资金进入中国路径的明确表述。

这四条通道包括:一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。

( 商铺正成为一个极具吸引力的投资领域 )

种种迹象表明，海外基金对中国楼市的预期并未看跌。实际上，今年以来，随着多项宏观调控并举，海外基金抢滩中国内地房地产市场现象越来越突出。

“外资的资金一般比较雄厚，他们不会像国内的房地产发展商一样依赖国内银行的信贷，因此国内的宏观调控对海外的投资者的影响会比较少。”澳大利亚麦格理银行大中华区董事总经理温天络对记者说。

2005年4月，就在上海楼市已成为众矢之的时，华尔街三大投资银行之一的高盛，突然做了一个出人意料的举动，以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(Pidemco Tower)，成为上海迄今为止成交价格最高的地产买卖。

而摩根士丹利的胃口更是不小，计划2005年在中国内地的房地产投资将达20〜30个项目，而且明确表示对小于一定额度的投资不会感兴趣。据估算，摩根士丹利2005年在中国的投资将超过6亿美元。

实际上，在人民币升值之后，外资继续看好中国房地产市场的上升空间。如凯雷集团亚洲区第一房地产基金表示，该基金将很快与一家中国开发商签署合约，在北京建造中档住宅。据记者了解，仅在北京一地，过去三个月里，扬子基金和汇富集团分别整体收购了北京的远洋新干线的D、E座;日本太平洋幸运集团管理有限公司将瞰都二期世界观F座收入囊中;荷兰ING集团控股投资的丽都水岸销售情况也十分理想;今年8月9日，新加坡淡马锡控股公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20%的股份，这两家战略投资者将通过资本市场和房地产经营盈利。

盛阳地产基金日前发布《2005中国外资地产基金研究报告》指出，不包括热钱投资，外资地产基金今年投资将达28亿美元，全年投资额是上一年的4倍。报告称，外资地产基金主要来自于美国、欧洲、新加坡。此外，最近东亚的日本和韩国也有大批外资地产基金正在寻求进入中国地产的方式和机会。外资地产基金在明年的投资将增长至70亿美元。

难以置信的高额回报

市上熙熙，皆为利来;市上攘攘，皆为利往。

从统计数据上就可以看出，2005年上半年商品房销售面积增长仅为14%，同比少增长12个百分点。但是，以控制房价为目的的宏观调控并没有完全收到效果，直接表现就是房地产销售额同比增长25.6%，房价上涨10.17%。

即使是在外界传言上海房地产价格跌去30%甚至更多的时候，瑞安地产商业地产部门董事总经理吴先生说他几乎没有看到疲软的迹象。“我的一个销售人员在凌晨两点接到了一个顾客的电话，他问第二天在哪里排队，可以抢到一套房子，”他说。

高额回报，是海外基金大肆进入中国市场最好的理由。回报率到底有多高？20%左右是大家通常见到的数字。而事实上，真实的数字远远高出人们的想象。

国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金最新推出的几个基金产品中，年收益基本都在50%以上，而最高年收益居然高达69%。

盛阳地产基金最新推出的三个基金项目分别为SUN300受托地产基金、SUN100合伙地产基金和U-REF联合地产基金。三个基金投资方向全部为房地产投资。其中SUN300受托地产基金规模为1.5亿美元，招募对象为海外投资者，预计年均收益50%，U-REF联合地产基金规模人民币3亿元、招募对象为机构投资者和战略伙伴，预计年均收益50%，而投资期限长达6年的封闭式地产基金SUN100合伙地产基金融资规模虽然只有两亿元，但其预计6年总收益率达到550%、年均收益居然达到令人吃惊的69%。

如此高额的投资回报看上去简直让人难以置信，但一位不愿透露姓名的某外资投资银行大中华区董事总经理告诉记者，69%的年均收益不足为奇，外资投资中国房地产市场，年收益率超过70%的情况也时有发生。

“国内还存在一些短期行为的房地产基金，荷兰托顿基金就曾委托我在北京帮忙寻找合适的地产投资项目，1亿元人民币以内的项目可以马上做出决策，超过1亿元者决策时间要一个月左右。”置地前景地产顾问有限公司总经理萧启良说，“这类短期基金一般是风险投资，他们要求的利润率要超过50%，甚至100%”。

事实上，海外基金的确在中国获得相当高的资本回报。就在不久之前，美国凯雷基金负责人就公开表示，其地产基金在中国的回报率在30%以上。凯雷投资旗下有21只基金，管理着全球180亿美元的资产，给投资者的年均回报率高达34%，这比“股神”巴菲特每年25%的投资回报率更胜一筹，因此，凯雷投资另有一个绰号——“全球最吸引人的赚钱机器”。

而在国内相当长时间的新加坡地产集团凯德置地自其进入中国房地产市场起，特别是最近短短数年间，其投资资本已经获得数倍的增值。

具体项目的市场价格本身就能说明问题。

2004年年初，摩根士丹利房地产基金与上海复地成立项目公司合作投资位于上海市黄浦区的中高档住宅项目———“复地雅园”，投资总额约为5000万美元。此后，摩根士丹利房地产基金整幢购进了锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓，市场收购价格超过5亿元人民币。而凯德置地则成立了中国住宅基金，规模约5亿人民币，是国际上同类型中国专项基金中较大的一个。目前大部分资金已经投资在上海、北京和广州的5个项目，其中在上海的资金集中在天山河畔花园和西郊林荫湖畔。

现在这几个项目在市场中的反映为:锦麟天地2003年均价为20000元／平方米，现今最高价格已到45000元／平方米;复地雅园2003年起价12600元／平方米，2004年末最高价格达到16700元／平方米;天山河畔花园2003年7月起价8000元／平方米，到2004年7月价格已达到22000／平方米。

业内人士表示，中国房地产投资收益实在丰厚，投资前景实在很好。外资现在中国的地产投资收益率最低也能达到30%〜50%，而国外一般在8%以下，如美国7%、新加坡5%、日本4%等。伴随中国经济的高速增长，城市化进程的加快，很多专家预计，未来20〜30年，中国房地产将处在高速发展期。

“即使是前一段宏观调控的重点城市上海，外资也有恃无恐。国内房地产内外销房并轨之后，已进入自由交易市场，外资购屋并无太多限制;其次，鉴于世博会日益迫近，上海市政府希望楼市稳定成长的心态相当明显。”某外资投资基金的董事总经理说，“实际上，不是楼市还能挺多久，而是政策还能挺多久”。

从住宅到商铺

“物业升值和人民币升值是外资进入中国商业地产的两个主要原因。”在澳大利亚从事多年房地产金融研究的新南威尔士大学金融学硕士胡宁分析。胡宁进一步表示，外资其实一直在寻找进军国内商业开发的机会，因为投资国内商业物业的回报率非常高。人民币升值后，外资进入国内的兴趣更是有增无减。

实际上，受人民币升值的利好，盛阳地产基金战略中心公布的海外地产基金投资预期指数REVI数天内连续飙升，第三季度投资预期指数REVI调整为126.6，创造了投资预期REVI中国指数的最高值。

“我们认为，人民币的汇率调整将会是一个相当长的过程，在未来的三五年海外基金投资都将处于人民币升值的大环境中，海外基金对于内地房地产市场的投资不会减弱，从投资类型来看，目前海外基金进入内地房地产市场主要是投资商业地产，而且更多是针对商用物业，未来几年这种投资方向应当不会产生很大变化，因为商业地产对于房地产信托基金这类要求稳定回报率的投资产品来说，操作商业物产在风险上相对较小。”温天络说。

根据基强联行对上海楼市海外买家的统计，外资已连续3年维持在5%左右的比例。惟一不同的是，近段时间内进入的海外基金，开始转而以商用物业为主要目标。

住房市场近年来已经吸引了大量外国投资，目前在中国的很多地方，住房市场的价格看来非常高昂，尤其是上海，那里市中心住宅的价格去年上涨了28%。这一现象迫使一些海外投资者去寻找其他房产投资机会。

“上海的商业市场被严重低估了，它与实际价值的偏差将成为海外基金在下一阶段大量涌入的空间所在。”上海世联房地产顾问有限公司常务副总经理袁鸿昌说。2004年世联曾经对世界上各大城市写字楼的价值做过一个排名。尽管上海住宅价格已经到达了可以与海外著名城市相提并论的地步，但它的写字楼排名却低得惊人，仅列世界第47位，与越南的胡志明市相当。

“与住宅相比，商用物业价格稳定，加上人民币继续升值的预期，更适合海外基金长线投资。比如办公楼、大型商场以及酒店租赁等。一些中大型房地产项目的发展是非常高昂的，我们在北京刚刚和一个地产商沟通过，他在朝阳区的一个大型商业项目（两栋大楼和相连商场）的造价就差不多是4到5亿美元了。”温天络告诉记者。国内的房地产行业在这几年的发展以后，特别是到2006年底，按WTO规定对外资的管制解除了以后，赢利模式将会有非常大的变化。

很多外国投资者期望从中国热潮中受益，对他们而言，商铺正成为一个极具吸引力的投资领域。此外，中国消费者的购买力快速增长，两位数的经济增长率造就了一个迅速扩大的中产阶级群体，这也增加了商铺领域的诱惑力。

据仲量联行中国研究部门负责人迈克尔·哈特(Michael Hart)称，目前已出现一个专业投资者核心集团，它们对商铺领域很感兴趣，将在今年继续达成大额交易。而就在全球最大零售物业地产投资基金——美国西蒙集团与深国投、摩根士丹利的合资计划中，就包括在中国内地投资开发12个Shopping Mall。

有迹象显示，全球最大的地产投资基金——EOP也已潜入上海的办公楼市场进行考察，然而具体的洽谈对象目前仍无从知晓。

“在这个过程中，海外基金绝不可能撤退，相反，真正的主力军才刚刚露出一点苗头，好戏还在后头。”观察家如此说。■ 基金投资高额外资地产投机回报