个人房贷的是与非

（文 / 谢衡）

消费者在购房时应根据自身的经济状况、资金安排计划以及偏好来选择适合自己的还款方式  

三联生活周刊：目前中国银行为住房商业贷款的消费者提供了几种还款方式？哪种还款方式的份额比较高，为什么？

何明：目前中国银行主要为住房贷款客户提供等额本息和等额本金两种还款方式，其中，等额本息还款方式因为每月还款额固定而受到大多数客户青睐，所以所占份额较高。但是北京、上海等少数经济发达地区，由于居民收入水平较高，所以申请等额本金还款的客户数量相对较多。最近，中国银行还在新的消费信贷系统中开发了客户可以自由选择的多种还款方式，中国银行提供随时为客户调整还款方式的服务，预计将于今年年底之前在全国推出。

三联生活周刊：是客户自己主动选择了“等额本息还款方式”，还是因为客户并不充分了解还款方式，而选择了可能并不是最适合自己的还款方式？

何明：购房者对于还款方式上的一些困惑，银行负有一定责任，尤其是信贷业务人员应该向客户说明，并为客户提供相应的还款计划表。但我们认为，也有部分媒体在未做深入了解的情况下进行报道，客观上起到了误导消费者的作用，使许多房贷客户感觉自己吃了大亏。中国银行的个人住房贷款合同上都清楚写明了两种还款方式，客户可以自己选择。也有的银行只提供一种还款方式。客户在签署一份合同之前，应认真阅读所有条款。

三联生活周刊：在所有允许的还款方式中，银行最希望采用哪种方式，为什么？

何明：1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。从银行的角度看，由于中国银行已经在全国范围内实现了电脑自动扣款，所以选择哪种还款方式对银行的工作量是相同的。简单地看，两者利息是相差一定额度，但对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。等额本金还款法由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

从风险管理角度看，等额本金还款方式初期还款额较高，银行贷款本金回收较快，所以可以在一定程度上降低银行风险。但由于目前个人住房贷款业务整体资产质量非常高，所以银行并无意引导客户选择特定的还款方式。关键要看客户自身的经济状况、资金安排计划以及偏好。

三联生活周刊：几种还款方式各有什么特点，分别适合什么样的消费者？

何明：等额本息还款方式的特点比较鲜明，即客户每月要偿付的金额是相同的，如果还款期间人民银行不调整贷款利率，则第一期和最后一期的还款相等。客户可以随时清楚地知道自己应及时存入还款账户多少款项，可以减少贷款逾期次数以避免罚息。但是这种方法每次还款中含多少本金和利息需通过电脑自动计算，客户不易理解，对自己未偿付的本金难以做到随时了解。

等额本金还款法计算过程比较容易理解，即把贷款本金平摊到每个月，利息按照当期未偿还本金的余额计算。由于一开始未偿还本金余额大，所以前期还款压力也比较大，最后一个月客户需要偿还的金额最小。在这种方法下，由于本金还得快，整体算下来，利息肯定少，但减少的利息其实都是由于客户前期归还的本金所省下来的。对于等额本息法客户偿还利息较多的问题，客户可以通过提前还款或缩短还款期限等方式降低利息金额。

等额本金法适合于现期收入较高，长期收入存在较大不稳定性或预期收入会降低的客户，如IT界人士或者年龄偏大的部分客户。等额本息法适合于现期收入中等或偏低收入的客户，尤其适合于工作不久但未来预期收入较高的青年人。

三联生活周刊：消费者能否在还款中途变更还款方式？

何明：客户在还款中途提出变更还款方式的申请，银行必然会增加一些处理成本，目前关于这方面的收费人民银行尚无明确规定。为公平起见，首先要看借款合同中是否有约定，其次要看银行在与客户签订借款合同时是否有承诺。由于前期各商业银行的信贷处理系统都无法支持中途变更还款，所以一般情况下不会接受客户有关申请，而且大部分客户在了解还款计算方式的真实情况后，也认为没有变更的需要。目前，中国银行在大部分地区的消费信贷系统上已经可以处理两种还款方式的变更，所以如果客户有需求，可以与贷款银行协商进行变更，但银行会对客户的实际收入情况进行再次评估，以免因还款额增加而导致违约。(何明，中国银行零售业务部处长)