工业化是住宅省钱的原点

（文 / 王恺）

( 毛大庆 )

万科企业有限公司副总裁毛大庆说，万科一开始的方向，包括学习的榜样，就是日本的电器企业。“我们虽然起步早，也有什么房地产企业做我们的榜样，但我们一开始就以工业化生产为目标，而不是按部就班地盖楼。”

目前中国盛行的是半手工方式建造住宅，这种生产方式效率低，成本高，在某种程度上，一直在增加各方面的负担。所以，从这个角度分析，这种建筑方式的改变，才是真正“省钱的房子”的原动力之一。

三联生活周刊：万科一直在推进住宅的工业化建设，包括标准化建材的工作，这方面的思考原点是哪里？

毛大庆：我们大概算是世界上最大的房地产企业之一，一直做主流住宅，可能是90年代住宅高度市场化之后，万科也进入高速发展时期。我们也一直在思考：房地产商应该怎么做，怎么开发，不仅仅是大家表面关心的那些问题，还有更深层面的住宅应该怎么盖的问题。

欧洲、日本等国家实际上早就实现了住宅的工业化建设问题，特别是在战后的日本，他们的盖房子的观念事实上早接轨了制造业的观念，而不是把盖房子当做特殊行业。很早我们就确立了向索尼、丰田学习的目标，实现高生产率，高标准化流程的作业方式。工业化住宅建设是个复合概念，他首先是配件和成品的标准化，其次是盖房子的过程也要标准化——其实就是要做到像制造电器、汽车一样去盖房子，高效率，精细化，靠数据支持工作，而不是靠老师傅的经验、工地上的人山人海来盖住宅。

这样做效率提高，标准严格，盖好的房子严丝合缝，不会有歪墙斜窗之类，水、电的节约也是很大的数目。另外的好处就更多了，不用脚手架，扬尘减少，这甚至可以说是建筑方式的一场革命。日本战后，住宅建筑行业其实和电器制造业一样，早就实现了工业化，我们和他们相比还有很大距离。

三联生活周刊：你们的工业化建设的住宅，给业主带来的好处是什么呢？

毛大庆：事实上，工业化建设住宅是整个链条的生态化。工业化住宅建设可以大大节省水泥，但业主住宅的墙体变薄而质量变优。对于使用者而言，消耗减少了，住房的精确度却增加了，是一套严密的好房子。严谨的工业化拼装，还意味着你的住宅的防水，保温性能的整体提高，后期使用起来，使住宅的整体消耗量大大降低。

三联生活周刊：在你们之前，没有房地产企业做过工业化建房的实验吗？

毛大庆：当然有过。北京的前三门建筑当时就是搞的工业化建筑方式，可是事实更复杂，所谓的工业化建筑方式不是说你盖房子的那一瞬间搞工业装配就可以了，而是整个生产链条全部需要工业化。可是80年代不具备这些客观条件，结果盖出来的房子漏水、开裂，抗震性能也不好，不久就夭折了。可这不是工业化之罪。

三联生活周刊：工业化建材是什么概念？就是建材批量生产？我们现在不是已经做到了?

毛大庆：举个例子给你。我们集团现在生产和使用的保温板是三明治结构，就是把保温层夹在两层混凝土结构里面，这种结构的合理性，是建立在对房子的整体的工业化思路上的。目前很多地方盖房子，是在外层加贴一层保温板，可是保温板寿命短，只有15年，而混凝土寿命长。几种寿命不同的东西，到时候有的坏了还要更换，你怎么换？很多墙面使用的空调机网，也有这个问题，只是现在损坏时间没到，大家还没认识其严重性。

所谓工业化建材，不是批量生产的概念，而是从设计初端就考虑其在整个使用体系中的作用的建筑材料。

三联生活周刊：就是说工业化建筑必须要整个产业链的配合，否则不可能成功？北京有没有你们的特殊供应商?

毛大庆：当然，住宅的工业化建设是一个整体的革新。每一点技术进步，都意味着整个系统都要随之变革。不过这也意味着工业化建筑在研发阶段需要更多的投入，特别是没形成市场机制的时候，投入可能是没有回报的。

三联生活周刊：没有市场规模，是不是意味着你们的供应商也承担着压力？

毛大庆：我们多年的合作伙伴是北京预制构件厂。前不久刚庆祝了它的30岁生日。在工业化建筑的过程中，我们和他们一起成长进步，双方都获益良多。

预制构件企业曾经有过短暂的发展，一度很有市场，可是市场没起来，又迅速萎缩。只能为下水道、楼梯、地铁等提供材料，我们多数建筑工地习惯于传统的小工式的建筑方式，结果导致了预制构件用量少，成本高，行业萎缩很自然。还好，北京预制构件厂和我们一直互相帮衬，他们技术研发投入了很大力量，很多科研人员是海归，新材料在抗震、连接等方面都有突破。

三联生活周刊：工业化住宅在抗震上有什么优势?

毛大庆：其实像日本，已经不流行抗震观念了，而是减震观念。当地震来的时候，把震动缓解到最低状态，消耗能量，而工业化的住宅建设可以使用大量的减震的技术。日本有的住宅下面的电子系统可以监测震级，在震动来的时候，设计上的结构往何种方向变动可以减轻地震强度，减震比对抗式的防震要有效和安全，我们希望我们国家进一步更改抗震条例，用新技术、新思路对付地震。

三联生活周刊：除了工业化建筑方式外，你们在绿色建材的使用，节能方案的实施包括规划中生态的因素，都有考虑吗？

毛大庆：这是另一个问题，在建筑过程中，我们尽量做到工业化、标准化去建筑房子，可以最大限度地节约水电、人力，改善周围的生态环境，而更深层面上，我们所有的住宅建设都是按照建设部颁发的绿色三星标准去规划。包括雨水收集系统，利用太阳能等，我们深圳万科的总部就是一幢生态智能建筑的典型例子。另外我们还在我们盖的住宅里全面推广精装修。

三联生活周刊：精装修意味着什么？也是集约化？

毛大庆：精装修住宅大力节约了建筑材料，减少了建筑垃圾，把二次浪费减少到了最低。我们计算过，一套90平方米的住宅，精装修比起业主自己装修，大约能减少两吨垃圾，如果万科所有的房子都是精装修再出售的话，节约下来的材料可以堆起一幢足球场那么大，10层楼高的住宅了。所以今后万科不打算再出售毛坯房，因为那就是一种浪费。

三联生活周刊：我们谈论省钱的房子，是从业主使用的角度，你们还有什么办法能让大家在使用中节能和环保呢？

毛大庆：其实万科的住宅还有一点特别值得关注，就是我们一直在做社区的垃圾分类。北京的西山庭院是全国垃圾分类做得最好的社区之一，我们不光是弄几个分类垃圾筒在那里，而是精心策划，不断在社区内认真推广，不仅仅是分类有机、无机垃圾那么简单，废旧电器，报纸等各类垃圾都分门别类，小区里有专门在那里工作的废旧物资回收人员，80%的垃圾从源头上就减少了。

这也是我们从日本学来的经验。王石在日本的一次谈判过程中，对方的老总在撕矿泉水瓶上的标签，原来是要拆解分开后再扔进垃圾桶，这让他很震动，原来人家的物资回收已经做得那么精细了。所以我们在自己开发的小区里面，也设立了很多类别的垃圾桶。

三联生活周刊：目前来看，你觉得还需要多少年我们才能实现全面的工业化生产住宅？

毛大庆：工业化生产住宅，肯定不是房地产商一家的事情，得力于全面的工业化文明。从这个角度，建筑行业的工业化生产革命还需要时间。单举个简单例子，我们的住宅工业化建设可以大大降低人工的使用，可是现在各地还发愁劳动力过剩呢，不鼓励降低人力使用，这就是一个简单而又基本的矛盾。■ 住宅原点建筑工业化省钱毛大庆工业化建筑三联生活周刊