战国了

（文 / 邢海洋）

根据统计局的资料显示，今年上半年全国商品房销售额1.58万亿元，同比增长高达53%。上半年累计商品房销售面积达3.4109亿平方米，同比增长31.7%。执地产业牛耳的万科，累计销售面积348.8万平方米，销售额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。一个万科，虽然没有超常发展，但销售面积已经超过了全国1%，销售额近2%。如果说万科几年前就有了这样的市场地位，不足为凭，后面的企业却以惊人的速度壮大。万科之后排在第2名的保利地产奋起直追，销售面积252.43万平方米，同比增长164.41%；销售额210.54亿元，同比增长168.18%。A股中同样被称为地产股“四大天王”的金地集团销售面积同比增长77.46%，招商地产业绩预增105%～125%。另外，Cric系统编制的《2009年上半年中国房地产企业销售排行榜》统计的销售前20名的排名中，销售面积超过200万平方米的企业达5家之多，前11名均超过了100万平方米，前20名企业加起来，占到全国销售面积的1/10。

如果全国范围内的数字还不够极端，不妨看看在大城市中大房地产企业的市场占有率，在广州，3家主要的房地产企业占到销售额的32%，销售面积的31%；在北京和上海等城市，前三强企业占有的市场份额超过10%。如此高的集中度，对于生产资料和用户都高度分散的地产业来说，应该是非常高的了。

说地产业进入了战国时代，还和大量小诸侯的衰败有关。中报中出现亏损的房企也在增多，半数房地产上市公司业绩下滑。据Wind数据统计，目前已有47家房地产公司公布了2009年中报业绩预告，其中20家房地产公司预告中期净利润有40%以上的降幅，有11家预期中期业绩亏损，其中有7家是首亏。

不过，若和周边市场比，市场似乎还有进一步集中的空间。国务院发展研究中心企业研究所2007年有关研究结果表明，美国最大的房地产开发商市场占有率为4.5%，美国前10强的市场占有率为27%。而在弹丸之地的香港地区，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但前10大地产集团的开发量，约占香港地区总开发量的80%左右。但问题是，香港房地产开发时间超百年，700万人口只有1000平方公里土地，且每年香港地区政府卖出土地控制在50公顷以内，房地产开发模式也就演变为巨量资金在小片土地上的精耕细作。美国房地产的开发更有200年历史，一直到上世纪末的1998年，在度过了多个景气周期后，行业前10大房地产开发商的市场份额仍不到10%，最大的开发商市场份额也不到2%，美国今年来房地产中的高集中度，乃由于金融工具在过去10年的迅速发展。而目前房地产次级债的危机，也恰恰是由于资产证券化的盛行所带来的泡沫造成的。

全世界房地产的产业模式，既有我国香港地区政府控制土地，开发商投资买地、开发建设、营销销售、物业管理的“一条龙”式，也有美国的依靠金融市场，而开发商、建筑商、销售商围绕资本市场分工协作的模式，更有新加坡式的政府主导的保障房模式，不一而足。我国内地，虽无香港土地紧缺之忧，在土地供给上却走上了政府垄断土地的模式，不能不说为房价暴涨埋下了隐患。这样的模式下，土地作为唯一稀缺资源，获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。而资本市场对房企开放后，更为企业的分化提供了助推力。在今年上半年房地产20强中，地产与资本的结合，房地产业的资金市场倾向愈发明显。销售面积前20名企业中，上市公司销售面积占到全部的75%，非上市企业只占到25%。政府主导的土地市场，也只有“央企”和上市公司有能力获得巨额融资支持，地产开发会成为一种几乎纯粹的资本游戏。

在土地私有的国家，任何一个购房者都有买房和买地的选择。买地者从土地所有者手里买地，获得政府部门的规划许可后建房，实际上完成的是一个开发商的职能。这样的土地制度下，每个人都可能是开发商，土地和住房市场均处于完全竞争之下，哪有垄断暴利可言。而我们这里，“招拍挂”加上资本市场的政策倾斜，房地产业“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应几乎不可避免。■ 战国购房