偏僻的高楼，那些注定要减记的资产

丛林环绕的高铁站离中心城区真的很远。公交车在缓山丘陵间不断地打着U形弯，接上党校的学员、大专院校的学生、中学的学生，向着市区开去。我奇怪于为什么半天都没有看到居民。这里有很高的居民楼，一丛丛地“长”在深秋的山谷里，与风景融为一体，让人惊叹于太行山巅的平静与静谧，却缺乏大平原上看到的忙碌的市民生活。车行一个小时终于进入了市区，博物馆、体育场与长途汽车站仍然是舒朗地分布着，让人感觉似乎来到了一处度假小镇。后来我向当地人打听，这里的确在努力打造特色康养城市，吸引周边省区的居民来休养度假。在晋南沁水河谷两岸，分布着几十座明清时期建造的城堡，晋南纵横的沟壑与山包上是不下百座的古代庙宇。高铁站边新区的楼房都卖出去了吗？我向当地人打听。得到的回答，原来这都是农民上楼的结果，通了高铁建了新区，农民的土地被征收了，就盖了高楼，每家每户都分了三四套房子。至于城里人是很少在这里买房的，原因是不方便。如此看来，新区短期内也就只能是风景一般的存在，并不能形成持续化的发展。

在山西南部行走，应该说晋城的烂尾楼并不严重，这里是重要的产煤区，出产的兰花炭泛着荧光，是被用来做化工原料的，烧了发电都是浪费。或许正是因为当地雄厚的实力，城市才能建设得这样规整漂亮，征地拆迁的楼房也没有烂尾。而在晋南的运城，烂尾情况就比较严重，在楼下吃饭购物，楼上就是没安窗户的一栋栋插向云霄的高楼。

太行山山上山下，凭借着煤铁资源，安阳、长治和晋城等城市都是过去的工业大市，生产从钢铁、化肥到电视机壳等各种工业品。时代变了，这些老工业都不可避免地落寞，城市在寻找转型契机，房地产就是一种。走在安阳的古老的大街上，仍能看到一栋栋拔地而起的商品楼，售楼处装点着明亮华丽的灯光。

当房地产开发轰鸣的机器突然安静下来，这些曾经给当地带来GDP的30余层的钢筋混凝土商品楼，却不能通过销售、装修、聚集产业工人和居民，乃至推动当地教育和日常消费来带动GDP了。今年前三季度的GDP统计出来了，那些曾经依靠房地产热闹一时的地方，都没有了增长的动力。比如曾经的房地产大省河南，如今烂尾楼缠身，从高铁站郑州东站出来，就能看到烂尾楼，受房地产拖累较为明显，前三季度经济增长仅3.8%。有一次在郑州东站换乘，间隙时间很短，我只能在站前广场周边走一走，便看到离车站最近的商业楼锁了大门，上面贴着告示——因为2021年7月20日暴雨损毁了写字楼，租户与物业方达不成赔偿协议，大楼只好暂时关闭。这一关就关了一年多，在这样寸土寸金的地方任商业地产空置，只能说明这里的商业氛围差到了一定程度。

山西受到煤炭价格下跌的影响，前三季度GDP增速是4.5%，也不及全国平均水平。8年前，我开车在秦岭脚下的高速公路上路过，看到一座座小城市，都竖起了几十层的高楼，是颇让人惊讶的。自从天通苑建起了亚洲第一社区；长沙最大的小区湘江世纪城，300栋房屋住着10万人，相当于一座小县城；贵阳花果园，占地6000亩，总建筑面积近2000万平方米，住了十余万户，40万人……整齐划一的高大楼盘遮天蔽日，已经屡见不鲜。这些大城市里的大小区，虽不宜居，却卖出去了，并成为城市的一部分，形成了社区生活。但那些远离了城市，试图要创建一座新城市的建设规划，却完全忽视了产业和人口聚集的发展规律，最终成了建设者和购买者的麻烦。这笔资产是早晚要面临清算的。

贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示，全国28个大中城市平均住房空置率为12%，其中，南昌、廊坊、佛山的空置率排前三位，均在15%以上。而以全球各国的经验，5％～10%的空置率是正常区间。28个城市中有一半低于10%，只有北京、上海和深圳三座城市低于7%。

但28座城市都是大城市，甚至只有少数三线城市能够入选。那些级别更低的城市很少进入到统计范围。西南财经大学的中国家庭金融调查与研究中心在2018年底曾发布报告称，截至2017年，我国城镇住房套户比达到了1.18，意味着若以一家一套房产的标准，房子多出了18%。研究中心自2010年成立以来，一直以入户调查的方式来判定住房空置率，2011、2013、2015、2017年调查出的结果分别是18.4%、19.5%、20.6%及21.4%，2017年的时候，全国空置的住房就有650万套了。

按照我国房地产发展的趋势，新建的房子是越来越多的。并且，2017年是个重要的时间节点，广大的中西部小县城，刚刚进行了大规模的去库存运动，新一轮补库存又开始轰轰烈烈地进行，一、二线房企如恒大、碧桂园、融创、保利、雅居乐、中粮、富力等也开足马力入驻小城市，在小城市开发品质楼盘。后来房地产市场集中出现的烂尾，也是和这一波下沉市场的爆发有关系。

中小城市空置率远大于大中城市，这是基本的常识。这可以从房价上得到佐证，中国房价最便宜的城市分别是鹤岗市、双鸭山市、七台河市，一望而知，这都是黑龙江省的城市，天寒地冻，资源枯竭，这些城市正经历着人口移出。其余房价低廉的城市，诸如石嘴山市、朔州市、张掖市，多分布在中西部地区，也是人员外迁的区域。中小城市人员流出，若再叠加大规模的城市更新改造、城郊农民上楼，就会产生大量的多余房产。鹤岗成为中国第一个财务重整的城市，取消了基层公务员的招聘，就是因为没有了土地财政的资金流入。注定要减记的房子

房子盖多了，其实并不是问题，只要有人口持续流入，能够形成产业和社区生活，看似闲置的房子很快就会有人住，社区生机勃发。环绕北京曾经火热的大开发，很多楼盘就是在农田上拔地而起，无交通配套，商业配套更是匮乏，房子交付后，来自北京的购房者根本无法入住。房租说明了一切，在香河的一些小区，两居室的毛坯房房租只需300元，装修后的加500元，同等面积的房屋，在北京市区房租至少要乘上10倍。

仅凭着距离北京近，开车出行似乎都能值回租金差了，可问题是交通拥堵，进北京要经历检查站，排队检查的时间并不确定。多条高铁修通后，更远区域的郊区通勤都更加便利，通勤成本也更低。那些农田上建起的高层楼宇，建筑标准其实很高，社区绿化和内部的公共区域配套都对标高档楼盘，可建好了无法住，沉淀了开发商和购房者的资产，形成了巨大的资产浪费。

环京楼市的商品房，位于京津之间的永清跌得最多，房价从最高22000元/平方米跌到了六七千元/平方米，原因就是这里远离京津间的交通联络线。不过处于交通干线上的武清或廊坊也并没有多好的表现，价格也是近乎腰斩。离北京最近的河北小镇燕郊，房价最贵曾接近4万元/平方米，现在均价1.5万元/平方米。这里也是法拍房集中的区域。因离北京近，燕郊的空置率并不高，站在北京与河北的界河潮白河边向对岸望过去，城市璀璨万家灯火。那些距离稍远的地方则是完全不同的情景，夜晚也是黑灯瞎火的。县城里的高楼

那些国土腹地县城里的房子，也是近10年内如雨后春笋一般野蛮成长起来的，支撑它们的是一代人对家的冀望。县城房地产的商业逻辑中，很大一部分是年轻人的婚房，而这又和适婚人口的性别比例有着直接的关系。村镇上的人要结婚，风气是得到县城买房，县城有房，才能在婚姻“市场”上加砝码，才有话语权。可买了房以后，县城没就业环境，年轻人还得辗转到更大的城市。那个县城的楼房，加上乡下的老家都会长久闲置。中国人传统观念里的乡土，以县城公寓房的方式存续着，很多家庭资源也这样沉淀下来，变成无效资产。

三、四线城市为什么出现了那么多摩天大楼？原因就在于建筑管理部门对楼宇建设的管理，30层左右百米以下为高层建筑，超出百米为超高层建筑。超高层在建筑模式、消防、抗震等方面的标准较高层建筑要高，且要求设置避难层、停机坪，成本一下高出很多。故而，无论是地方政府拍卖土地还是开发商盖楼，都倾向于利用最少的土地，获得最高的附加值，也就是在高层和超高层的分界线下开发房地产。如今，即便是在规模很小的县城，那些30层的大楼也比比皆是，可到了晚上没有几户亮灯。

楼房，尤其是高层住宅，本来是城市居住的一种高级形式，是建立在购房者相对富裕的生活水平上的，公共区域需要有专人打扫卫生，维修设施，冬日里的取暖则是整栋楼的公共消费行为。甚至社区的维护和治安，乃至教育环境都需要全体居民协商，共同营建。一旦居住比例不能达到一定程度，公共设施就可能因缺乏维修而废弃，社区生活也难以正常运转。在很多城市行走，满目所见，已经出现了很多凋零或正在凋零的小区。

日本有800万套房子空置，甚至房子没有人继承。那里多是“一户建”——一栋栋建在私有土地上的别墅样的小房子，即便长久空置，除了影响观瞻，也不妨碍什么。可如果是楼房，是那种高大的摩天楼，一个家庭的窗户破裂了不去维修，整栋楼便会受到影响。实际上，在东北，已经有房东不堪忍受冬日的采暖费用，即便赔很多钱也要卖掉多余的房产。 房地产