“房住不炒”新阶段

2016年，国内房价迎来了史上最疯狂的一次上涨，从一线城市到三、四线城市，国内楼市全面开花，部分热点城市的房价涨幅几乎翻番。在楼市白热化的背景下，2016年底的中央经济工作会议，首次提出了“房住不炒”，当年的会议提出——促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

从此，“房住不炒”成为中国房地产的主旋律，主导了未来几年楼市的政策走向。2016年之后，中国经济增速放缓，房地产市场也开始迅速降温，以万科为首的龙头企业甚至在2018年高喊“活下去”，不过“房住不炒”的主旋律始终没有松动。

在随后几年，“房住不炒”也表现出了极强的政策定力。2018年之后，中美贸易摩擦持续升级，中国经济面临越来越大的外部压力，很多人开始猜测“房住不炒”可能会有所松动，但是楼市调控并没有出现转向。2020年疫情暴发之后，中国经济面临更大挑战，“房住不炒”也还是始终出现在政策文件中。

在中国房地产调控的历史上，一个最常见的规律就是，每当房地产过热时，就会出台调控打压的政策，但是每当经济下行时，房地产政策就会转向，担当起刺激经济的重任，从而引发新一轮房价上涨。从2016年首次提出“房住不炒”以来，可以说是国内楼市政策定力最强的一次，顶住了经济下行周期的各种压力，始终没有像以前一样出现政策大规模转向。

不过，即使如此，从2021年底以来，楼市调控还是开始出现了调整的迹象。当年12月份的中央经济工作会议，对中国经济形势的判断是“面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”，中国经济开始迎来最近几年压力最大的时刻。去年年底的政治局会议表示要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，楼市调控开始有所松动，银行信贷的发放速度加快，房贷利率小幅下调，地方政府降低首付款甚至取消限购等等。

随着今年中国经济增速快速放缓，上半年的GDP只有2.5%，和全年5.5%的增速还有较大差距，而房地产市场更是全面遇冷，房地产的销售额、开发投资规模增速和土地出让金等等大幅下滑，楼市放松的力度开始进一步升级，在今年国庆前夕达到高潮。

9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，予以个人所得税的退税优惠。9月30日，央行发布公告，下调首套个人住房公积金贷款利率。

楼市调控放松的层面从地方政府升级到了中央部委，而且几大中央部委集中出手，很容易让人联想起2014年那一次国庆救市。由此，市场再度猜测，经过了这一次救市之后，是不是意味着“房住不炒”政策走到了尽头？不过，刚刚公布的二十大报告显示，“房住不炒”政策并没有消失。

虽然“房住不炒”政策仍在延续，但是和6年前首次提出时相比，大背景已经发生了变化。“房住不炒”的核心在于一个“炒”字，6年前提出“房住不炒”，当时正值房价高涨，民众对于炒房确有极高的热情，但是，随着现在房地产市场全面下行，民众对于炒房的热情已经大大降温。当住房的投资价值越来越低，甚至越来越危险，市场之手其实已经遏制了民众的炒房需求。过去房子是中国人资产增值最有效的手段，但是现在，随着房子的投资价值缩水，民众也自发收敛了炒房的冲动。即使没有官方政策强调“房住不炒”，市场之手也已经充分揭示了炒房的风险。

所以，虽然同为“房住不炒”，但是和6年前相比，侧重点已经发生了转移。以前的政策文件提及“房住不炒”时，更多强调的是控制房价，以及促进房地产市场平稳健康发展，而这一次虽然也提及了“房住不炒”，但在二十大报告中，是放在“健全社会保障体系”的框架之下。在提到健全社会保障体系的最后，提到了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。侧重点是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

如果从楼市调控的手段来看“房住不炒”，在当前稳增长的压力之下，重点将更多集中在多套房，也就是投资以及投机性需求上，但是对于首套房等刚性需求，“房住不炒”会释放出更多刺激消费的手段，避免房地产市场过快下滑，保证房地产市场平稳健康发展。

在“房住不炒”的主基调之下，对于刚性需求的刺激，将不同于以往楼市调控的放松。过去楼市调控手段往往是大起大落，需要给楼市降温时出台非常严厉的手段，需要刺激楼市时又过度放松，现在即使在一定程度上刺激楼市，更多也是为了避免楼市出现断崖式下跌，所以刺激力度也会比较有限，更多的作用是为了托底。比如今年国庆前夕密集出台了很多救市举措，但是从实际刺激力度来看，其实远远比不上以前。

过去几年，市场上对于“房住不炒”政策是否会延续一直非常关注，但事实上，“房住不炒”本身就具有很大的弹性空间，未来房地产市场会如何发展，更值得关注的不是政策走向，而是市场因素。 房地产