这一次救市有何不同？

9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，“自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税”。

9月30日，央行发布公告，“自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%”。

过去一年多时间，国内很多地方楼市面临较大的下行压力，国内楼市的调控刺激，大多集中在地方政府层面。不过由于“房住不炒”的调控主旋律并没有发生改变，所以，很多地方政府对于楼市调控的放松，只能小心谨慎从事，偶尔有个别城市出台了较为激进的救市政策，还会遭遇紧急叫停的“一日游”。而这次国庆前夕的救市，主要由央行、财政部等中央部委领衔，救市的层面已经不再局限于地方政府，这意味着楼市的救市进入了一个新的阶段。

楼市救市，最引人关注的首先是房价会不大涨？2014年那一轮国庆救市，最终引发了2016年房价大涨，不过，这一次很难复制上一次的走势。

原因在于，这一次救市虽然和之前地方政府救市相比，上升到了一个新的高度，但是和2014年那一次相比，力度还远远不及。2014年那一次救市，央行主要是大幅下调了购房首付比例和贷款利率。将首付款比例下调为30%，利率下限调整为基准利率的0.7倍。同时改变了首套房的认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。而在此之前，这种情况被视为二套房，需要执行6～7成的首付比例，以及1.1倍的房贷利率。

首付款和贷款利率都出现实质性的大幅下调，这是刺激楼市最有力的手段。相比之下，这一轮刺激的力度远远不及2014年。国庆前出台的三份重要文件，首先是央行宣布阶段性取消部分城市贷款利率下限。无论是时间范围（2022年底），还是空间范围（部分城市），都无法和2014年那一次全面刺激相比。目前来看，符合资格能够下调首套房利率的大概有20多个城市，这远远达不到全面刺激的效果。

财政部的文件主要是通过退税来鼓励民众换房。但是，能够享受换房退税的群体也相对有限。我国对于“满五唯一”的房屋转让都是免征个税，如果不满足“满五唯一”，卖家就要按照房屋买卖差额的20%缴纳个税，如果无法提供发票等原始凭证，按照全额的1%征收。

所以，财政部的退税刺激，对于市场上处于“满五唯一”状态的房产没有影响。能够从中受益的，是5年之内上市交易的房屋，以及持有多套房产的卖家。以国内楼市的房价历史走势来看，2016年是国内房价的高峰，而过去5年房价涨幅其实并不大，甚至很多城市的房价还没有回到2016年的高峰，这也就意味着，过去5年因为房价上涨而需要缴纳的个税，其实并不多。而持有多套房的卖家，由于政策要求卖房之后再重新买房才能退税，所以，这部分人群其实也难以享受政策红利。

央行下调住房公积金贷款，能够惠及更多的人群，不过，主要问题在于优惠的力度有限，因为住房公积金的贷款上限较低，尤其对于北京等一线城市，100多万元的公积金贷款额度，能够解决的问题还是相对有限。对于房价相对较低的三、四线城市，公积金利率下调，能够起到更大的作用。

所以，这一次央行、财政部等部委通过利率、个税等手段刺激楼市，虽然看上去声势较大，但实际影响力其实都受到了一定限制，所以，最终对于楼市的刺激力度，远远不及2014年那一次。

2014年那一次救市，央行的刺激手段不仅是针对个人，下调了首付款比例和贷款利率，对于金融机构也有很大力度的刺激，当时央行发文鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这相当于央行直接鼓励银行增加对个人房贷的投入，而现在银行还受制于房贷集中度管理，银行的个人房贷必须控制在一定红线比例之内。

所以，这一次刺激楼市，和2014年相比，只是表面看上去神似，内在还是有很大不同，最终对房价的刺激力度也不会相同。和8年前相比，今天中国经济的增速、房地产市场的供求，以及人们对于楼市走势的预期都发生了深刻变化，房价走势重复上一次的可能性微乎其微。

从某种程度上看，这可能也是一件好事。虽然房地产已经不再可能重新成为中国经济最大的引擎，不过，如果这一轮救市能够在一定程度上注入信心、活跃市场，为中国经济提供更多的稳定性力量，同时又不至于再度刺激房价上涨，可能是一个相对更加稳妥的选择，也更符合当前中国经济的现实需求。 房地产