保障房时代到来，对中国意味着什么？

中国的住房市场化之路轰轰烈烈推进了近20年之后，为什么现在要开始大力发展保障性住房呢？可以从经济和民生两个角度来分析。

从经济角度来看，房地产已经越来越不适合作为中国经济的支柱，如果继续将房地产作为拉动中国经济发展的引擎，带来的负面效应将远大于收益，所以，必须适时对房地产的发展路径做出调整。

2003年，我国首次正式确认了房地产对中国经济的支柱性地位。国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，具有十分重要的意义。”

这是中国房地产发展史上的一次重大转型。在此之前，中国在1998年启动住房改革，停止实物分房，当时确定了要走新加坡的保障房路线，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。2003年确认了住房市场化的路线之后，房地产开始在中国经济中扮演越来越重要的角色。

从拉动经济发展的角度来看，房地产对于中国经济的确功不可没。从2003年开始，中国经济开启了史上增长最快的一段时期。2003年到2011年，中国的年均GDP增速高达10.7%，也正是在此期间，中国的经济规模在2010年超过日本，成为全球第二大经济体。当然，推动中国经济快速增长有很多因素，房地产是其中最重要的因素之一。

房地产在当时能够释放出巨大的经济活力，和当时的经济背景有很大关系。当时中国还处在住房短缺时代，通过住房市场化改革，一方面能够快速解决民众的住房需求，同时也能给中国经济带来更多的正面拉动效应。

不过，住房市场化经过了将近20年的高速发展之后，对于经济的影响已经不同于当年。首先，中国已经基本告别了住房短缺状况，按照央行的数据，中国的住房拥有率已经达到了96%，户均拥有住房1.5套。在过去住房短缺时代，大力发展房地产可以在经济和民生两方面起到重要作用，但是当住房已经不再短缺，甚至出现结构性过剩，继续大力刺激房地产，对经济带来的拉动效应将越来越低，甚至会造成严重的产能过剩，给中国经济带来更大的潜在风险。

更重要的是，继续以房地产作为经济支柱，可能会影响中国经济的战略升级。2019年中美贸易摩擦爆发之后，中国在先进制造业的短板越来越明显，对中国经济而言，想要摆脱外部制约，就必须在高科技领域获得实质性突破。在这样的战略大背景之下，房地产是没有太多作为的，而且，反而会因为其对制造业的成本挤压，阻碍了高科技产业的生存空间。

过去很多年，人们对房地产业的传统观念是，房地产业关联度高，可以带动很多上下游产业发展，对中国经济能够起到四两拨千斤的杠杆效应。但是，随着房地产业过度发展，其对中国经济的杠杆效应越来越弱，对其他产业的挤压效应越来越强，房价持续上涨带来土地、人工、房租等成本随之上涨，极大地抬升了其他产业的生产成本，挤压了其他产业的利润空间。如果说过去房地产业的繁荣是“一业兴带动百业兴”，今天房地产业的繁荣可能更多是“一业兴而百业枯”。

国内房价在经历了2016年那一次大涨之后，“房住不炒”成为楼市调控的顶层设计。“房住不炒”提出来之后，国内再也没有启动以房地产来刺激经济，原因在于，刺激房地产对于拉动经济的效果已经越来越弱，由此带来的潜在风险却越来越高，相比之下，继续通过房地产来刺激经济已经得不偿失。2008年金融危机爆发后，房价大幅下跌，有关部门联合救市，房价大幅上涨。这一次房地产业和“4万亿政策”相配合，拉动经济的效果非常明显。但是过了几年之后，国内楼市再度低迷，有关部门在2014年再度救市，结果带来2015年和2016年房价大幅上涨。但是从刺激经济的效果来看却并不明显，2015年中国GDP首次跌破了7%，2016年增速继续放缓至6.7%。

由于房价已经处在很高的位置，如果再度刺激房地产业发展，引发房价新一轮上涨，很有可能引发泡沫破灭。以房地产业在金融体系中所占的体量，一旦房地产泡沫破灭，将诱发严重的金融危机，这对当前的中国经济是无法承受之重。

最近一两年，我国开始明显加大了对房地产风险的未雨绸缪。银保监会主席郭树清表示：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”为了预防房地产的“灰犀牛”风险，各种监管手段密集出台。

2020年8月，住建部和央行召开了“重点房地产企业座谈会”，约谈了恒大、万科、融创、碧桂园等12家头部房企，提出了“三条红线”的监管要求：一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比小于1。监管层希望以此控制房企的负债规模，避免房企债务规模膨胀过大，最终危及金融系统甚至整个中国经济的安全。今年1月份，监管层还推出了贷款集中度管理，要求银行的房地产贷款规模，包括对开发商的贷款以及对个人的房贷，必须控制在一定比例之内。

随着监管层对房地产风险防范的举措日渐升级，以恒大为首的诸多开发商面临前所未有的资金链压力，当恒大这样规模的房企都开始濒临破产边缘，足以看出当前房地产在中国经济中的地位，以及中国房地产发展路径转型的决心。

从民生角度来看，中国大力发展保障房的必要性越来越紧迫。国内房价在经过了多年的持续上涨之后，已经处在一个相当高的水平，一线城市的房价收入比在全球范围内都处于前列，二、三、四线城市的房价也远远超过当地普通人的承受能力。十几年前，刚毕业的年轻人还可以靠自己工作打拼实现买房的梦想，而现在的很多年轻人，买房已经成为想都不敢想的奢望，不仅如此，连租房都成为最大的一笔支出。当房价和房租已经成为年轻人最沉重的负担，这就意味着，我国的住房发展体系已经到了不得不改的时候。如果说住房的过度市场化已经让新一代年轻人距离住房梦想越来越远，现在也只有大力发展保障性住房，才能让更多的年轻人和中低收入群体实现住房梦。

从全球范围来看，相对较好的保障性住房模式主要有两种：一是以新加坡为代表的组屋模式，二是以德国为代表的公租房模式。那么，中国的保障性住房到底选择哪种模式，以哪种形式为重，最终带来的政策效果会截然不同。

过去20多年，中国的保障房模式一直在不断探索之中，发展出了多种保障性住房，包括经济适用房、共有产权房、两限房、廉租房、政策性租赁住房等等，不同的地方城市，保障房的发展重点也各不相同，从中央到地方，都在努力寻找一个最适合的保障性住房模式。上世纪90年代，我国的保障房建设曾经以廉租房和经济适用房为主，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房。后来几经变化之后，直到最近，中国确定了最新的保障房模式。

今年6月份，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，这是从国家层面第一次明确了我国保障房体系的顶层设计。公租房、保障性租赁住房和共有产权住房，这三种类型的住房将成为我国保障房的主要发力点，针对对象是中低收入群体，从租房到买房，覆盖了从最困难群体到改善型群体的不同人群。

在三种类型的保障房中，租房占了两种，由此可以看出，发展租房市场，将是我国保障房建设的重要组成部分。

我国的房地产调控一直在购房市场发力，但最终效果并不是很理想，经过2016年那一轮房价大涨之后，国内的楼市调控开始转变思路，将更多的调控重点转移到租房市场。从国际经验来看，新加坡的组屋制度是一种较为成功的模式。除此之外，德国以租房为主的保障房，是另一种相对成功的模式。德国房价涨幅一直不大，很大部分原因在于租房市场非常发达，有一半的人选择长期租房而不是买房，这就在很大程度上减轻了买房的需求压力。

对于中国而言，除了新加坡模式之外，德国经验在最近几年得到了越来越多的重视。当然，无论是新加坡模式还是德国模式，都不是完美的样本，也存在各种不足和争议，更重要的是从成熟经验中发展出适合自己的保障房模式。

从中国最新确定的保障房模式来看，租房被置于前所未有的重要地位。2016年，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”，将住房租赁市场提高到和购房市场同等重要的地位。2017年的“十九大”报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，从“购租并举”到“租购并举”，“租房”的重要性更是超过了“购房”。

由此开始，我国最近几年对租房市场给予了越来越多的资源倾斜，包括对租赁住房的建设土地给予倾斜，增加租房市场的住房供应，大幅提升承租人的公共服务权益，越来越多的地方城市开始推行租售同权，在上学、就业甚至落户等方面给予一视同仁。

从公租房来看，它的全称叫作公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的保障性住房。以前国内还有一种保障房叫作廉租房，由于和公租房的定位和区分不是太明确，给群众申请使用带来一定的困扰，同时存在资源浪费问题，从2014年起，廉租房和公租房并轨运行，统一都叫作公租房。

公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公租房既可以提供实物住房，也可以提供货币补贴。实物公租房，一般在60平方米以下，货币补贴的具体标准由各地市县政府确定。

公租房的申请条件主要包括：在本地无住房或者住房面积低于规定标准；收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员，在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由各市县政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，不同地区标准不一。比如北京市的公租房申请条件包括：家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下；三口及以下家庭年收入10万元(含)以下、四口及以上家庭年收入13万元(含)以下；等等。公共租赁住房的租赁期限一般不超过5年。

公租房在我国已有较长的发展时间，一直是我国保障房体系里重要的组成部分，目前全国大概有1600多万套公租房。按照住建部的数据，“截至2020年底，3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取租赁补贴，城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保”。

除了传统的公租房之外，保障性租赁住房是我国近年重点发力的领域。今年6月份，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，成为我国发展保障性租赁住房的顶层设计。

保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，不设收入线门槛，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金。最近几年，随着我国大城市房价和租金快速上涨，大城市的住房问题格外突出。住建部的数据显示，“大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难”。

去年年底的中央经济工作会议以及今年的《政府工作报告》，都重点谈及了大城市的住房问题：“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

从政策层面来看，政府对保障性租赁住房最主要的扶持体现在土地政策，通过在一定程度上放松土地政策，尽可能为保障性租赁住房挖掘出更多的土地资源，进而增加保障性租赁住房的供给。比如农村集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的闲置土地、产业园区的配套用地等等，都可以在一定程度上用于建设保障性租赁住房。唯有实质性增加供给，才能真正破除保障性租赁住房的瓶颈。

除此之外，政府还在财政补助和金融信贷政策等方面给予扶持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款等等。

当然，我国的保障房体系不只是公租房和保障性租赁住房这两种租房形式，在租房之外，也有购房市场，共有产权住房承担其中主要责任。

共有产权住房，是指政府组织建设，与购房者按一定比例共同持有产权的政策性住房，购房者的购买价格比市场价格低，但是对住房的使用和处分权利均受到一定限制。

我国的保障房体系在大力发展公租房和保障性租赁住房的同时，之所以还要发展共有产权住房，一方面是为了帮助有一定经济实力，但买不起商品房的居民能够改善居住条件，实现住房梦想，同时也能在一定程度上降低租房的补贴成本。

过去很长时间里，经济适用房在我国的保障性住房里占有重要角色。不过，由于经济适用房暴露出较多的弊端，所以，共有产权住房开始逐渐取代经济适用房。2014年的《政府工作报告》，首次正式提出了增加共有产权住房供应，当年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6座城市被确定为共有产权住房试点城市。随着共有产权住房在更多的城市推广，共有产权住房开始整合其他一些政策性产权住房，逐渐成为我国现在保障性产权住房的主流。

在住宅商品化的时代，住房给中国经济、民众生活带来了全方位的深刻影响。中国房地产市场的高速发展，不仅拉动了中国经济的高速发展，而且带动对全球大宗商品的巨额需求，全球经济都因为中国房地产的繁荣而获益。所以，当最近恒大爆发危机之后，全球很多国家都进入紧张状态，担心恒大危机升级，对本国经济带来冲击。

在民众生活方面，房价持续上涨，从积极的角度来看，房产成为普通民众最重要的家庭资产，拥有多套住房的家庭，大都因为房价上涨获得了可观的财富增值，可以说，楼市是过去20多年中产阶级获得财富增值最快的渠道。但与此同时，房价的快速上涨也给很多购房者带来了沉重的负担，那些在高位买房的家庭，不仅掏空了“六个钱包”支付首付款，每个月还要负担不小的月供支出。随着中国逐渐加大保障房的建设力度，过去在住房商品化时代为人熟知的画面将逐渐改写。

中国加大保障房的建设力度，对中国经济的影响有利有弊，具体来看，短期之内会给经济增长带来一定的压力，但从长期来看，有利于中国经济的转型升级。

从负面冲击来看，保障房建设力度越来越大，最直接的影响在于住房投资对经济的拉动效应会逐渐减弱。在中国经济的“三驾马车”中，投资一直是最重要的驱动力之一，而房地产开发投资，以及由此带动的上下游产业投资，更是中国投资版图里的核心角色。

随着将来保障房建设力度上升，住房商品化比重下降，房地产开发投资增速将不可避免地放缓。事实上，随着“房住不炒”成为楼市调控的主旋律，房地产投资增速已经开始明显放缓，10年前，国内的房地产投资增速还高达30%以上，现在已经跌至个位数。以今年的房地产投资数据来看，增速已经连续7个月放缓，9月份的单月数据甚至出现负增长。随着将来保障房建设力度越来越大，房地产投资增速还会继续放缓。

我国的城镇固定资产投资主要由基建投资、制造业投资和房地产投资三大主力构成，房地产投资增速放缓，短期之内肯定会影响整体投资规模。除了房地产投资之外，基建投资的前景也并不理想。经过前些年的大规模基建之后，基建市场的投资空间已经越来越少，继续大规模投资可能会带来产能过剩的风险，加之地方政府的债务风险，所以最近几年基建投资一直保持在低位，今年前9个月的基建投资增速仅仅只有1.5%。

房地产投资的萎缩，虽然给整体投资规模带来了压力，但同时也给中国经济带来转型的机会。在传统的房地产投资和基建投资萎缩之后，制造业投资有望成为中国投资的新动力。

今年前9个月，固定资产投资增速为7.3%，其中制造业投资增长14.8%，在房地产投资和基建投资萎缩之后，制造业成为最大的亮点。而从长期来看，发展高端制造业，也正是中国经济转型升级的出路所在。

长期以来，中国经济的投资驱动模式，房地产和基建是最重要的两大法宝，制造业投资主要集中在低端制造业，高端制造业成为中国经济的一大短板。中美贸易摩擦爆发之后，中国在高科技领域的短板充分暴露，被“卡脖子”的现象越来越突出。从长期来看，没有一个国家的经济能够长期靠房地产来支撑。对中国经济而言，当房地产投资萎缩之后，正好给了制造业崛起一个时机。所以，房地产投资萎缩可能给中国经济带来短期阵痛，但如果能借此契机完成高端制造业的升级，将是中国经济一次重要的战略突围。

中国增加保障房的建设力度，还有利于中国经济向消费转型。一直以来，消费不足始终困扰着中国经济，民众消费不足的原因很多，其中很重要的一个原因在于住房负担过重。尤其是现在的年轻一代，面对前所未有的高房价，很多人买房都要掏空父辈甚至祖辈的积蓄，在勉强支付了首付款之后，每个月还要承担不菲的房贷月供。在住房压力面前，很多年轻人失去了消费的能力和欲望。

如果将来保障房推进顺利，对于年轻一代而言，最大的好处就是大大降低了买房的负担。如果无法承担价格昂贵的商品房，在健全的保障房体系之下，年轻人可以有更多的住房选择。没有了住房带来的沉重压力，年轻人可以将收入更多地用于日常消费。唯有将民众从住房成本压力下解脱出来，中国经济才可能真正迎来消费转型。

保障房时代还将对民众的资产配置方式带来重大影响。过去20多年，房产是资产增值最快的方式，民众也因此将房产作为最重要的资产配置方式。央行数据显示，我国城镇居民的资产配置中70%是房产，金融资产占比仅有20%。以中国过去20多年的各类资产表现来看，这也算是一个相对合理的配置，因为房产增值速度最快，而股票等金融资产的表现波动较大，绝大多数普通投资者难以获得长期稳定的回报，房产带给民众的回报远远超过股票。

随着中国逐渐进入保障房时代，民众将个人资产过度配置在房产上的投资行为将会逐渐发生改变，因为随着保障体系越来越完善，大量住房需求被转移分流到保障房，商品房的需求将大幅萎缩。

当前，共同富裕已经成为中国的重要发展目标——到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小。到2035年，全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展，基本公共服务实现均等化。

在共同富裕的大背景之下，楼市在财富分配领域的角色将发生重大变化。过去楼市是民众财富的重要载体，由此带来了较大的贫富分化，在共同富裕的目标之下，楼市将成为再分配的重要工具。10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税的推进在一度放缓之后突然提速，和共同富裕的目标息息相关。经过了20多年的高速发展之后，未来中国房地产市场的格局已经完全不同于过往，一手抓保障房，一手抓房地产税，这是过去中国房地产市场难以想象的画面。

当楼市成为共同富裕的路径，对于民众而言，继续将住房作为人生最重要的资产配置，显然已经不再合适。按照央行的统计数据，中国民众过去将七成财富配置在房产，两成财富配置在股票等金融资产，未来这两者的比例可能会逐渐逆转，配置房产的比例将逐渐下降，配置股票等金融资产的比重将逐渐上升。

经过多年摸索之后，我国终于确定保障房的发展模式，“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，这本身已经是一个巨大的进步。不过，要将保障房体系从设想变成现实，还面临重重挑战。

以租房市场来看，最近几年，我国逐渐提升租房市场的重要性，从“购租并举”到“租购并举”，租房市场已经是我国保障房体系的重中之重。当前租房市场想要承担起保障房体系的核心作用，至少还有两大关键问题需要解决：一是供给问题，二是如何确保租房者的权益。

公租房主要是由政府提供实物房源或者货币补贴，但是保障性租赁住房不同于此，主要是政府提供土地、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，市场因素发挥很大作用。按照国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要“支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房”。

既然是引入市场机制，那么最大的挑战就在于既要保证相对较低的租金，又要保证企业的合理利润，如何取得二者的平衡将是发展保障性租赁住房的一大挑战，如果不能同时兼顾这两大目标，保障性租赁住房很难大规模推进。

最近几年，我国在“租购并举”的政策春风之下，催生出了很多房地产租赁企业，但是很多长租公寓出现了“爆雷”现象，说明住房租赁行业的风险其实很大。这些长租公寓“爆雷”的原因，一方面和租赁企业自身的经营方式有关，很多租赁企业采用高价收房、低价出租的方式抢占市场，同时还和金融企业联手引入金融杠杆，大大增加了市场风险。

除此之外，也和我国租房市场的回报率相对较低有关。我国很多大城市的租金虽然持续上涨，但由于住房总价很高，如果以住房总价来衡量租金回报率，很多城市的租金回报率不到2%。所以，在相对较低的租金回报率之下，很多租赁企业的获利空间其实相当有限。

对于住房租赁企业而言，如果市场化的租赁市场都难以获利，那么保障性租赁住房的盈利空间就更加有限，所以，如果想要吸引市场化的公司来承担保障性住房的建设和运营，政策层面必须留出足够的优惠空间，否则，将很难吸引到足够的参与主体。如果没有足够的市场化主体参与进来，仅靠政府的力量很难支撑起保障性租赁市场。

发展保障性租赁市场，另一大挑战在于如何确保租售同权的实现。一直以来，中国人偏爱买房而不是租房，除了买房能带来资产增值之外，很重要的原因在于租房无法提供足够的安全感，在现实生活中，房客无法获得和房主同等的权利。

最近两年，国内很多城市开始鼓励租售同权，包括同意承租人子女享有就近入学的权益，部分二、三线城市甚至开始试点租房落户等。这对于鼓励租房是一个很好的开始，但现实生活中租房者的权益还是很难真正等同于购房，尤其在人口流入的大城市，在资源有限的背景下，很多优质资源会优先考虑购房者而不是租房者，甚至在极端情况下，租房者连居住的基本权益都难以获得完全保障。去年年初新冠疫情暴发之后，很多人从老家返回自己工作城市的居住小区，因为疫情原因，有些人被要求凭房产证才可以进入，很多租户即使有合法的租房合同也不被认可。所以，只有将租售同权真正落到实处，才能让更多人安心租房。

除了租房市场之外，保障房体系的共有产权房也面临较大的挑战。我国从2014年开始在部分城市推行共有产权房试点，共有产权房在解决了部分中低收入人群购房需求的同时，也暴露出不少问题。

对购房者而言，共有产权房最大的吸引力在于便宜，和周边小区相比，很多共有产权房的价格便宜一半，甚至更多。如果从解决购房者负担的角度来看，共有产权房的确实现了初衷。但与此同时，在如此便宜的房价面前，很多购房者对共有产权房的购买却并不积极，很多人在申购摇号中签之后，最终选择了放弃，部分共有产权房的弃购率高达80%以上。

共有产权房的价格优势非常明显，但是不足之处也很突出。首先是大部分共有产权房的位置都比较偏远，配套设施不齐全，无论是大人上班还是小孩上学都不方便。对开发商而言，由于利润空间不大，所以很多共有产权房建设中存在偷工减料的现象。除此之外，共有产权房将来的上市流通也存在很多限制，比如要至少满5年之后才能上市流通，出售对象也必须具有购买共有产权房资格，无法在市场上自由流通；如果用于出租，只能在政府平台上挂牌。也就是说，无论是出售还是出租，流动性都相对较差。和商品房相比，保值增值的空间相对有限，因为是共有产权，将来出售获得的收益需要按产权比例划分。

所以，从过去几年的试点来看，共有产权房对那些刚需人群能起到一定作用，但对有更多居住需求的民众，共有产权房的吸引力还是略显不足，尤其是当共有产权房成为我国保障房体系里核心组成部分之后，它的设计还需要进一步优化，来大大提升吸引力。

比如北京的共有产权房从2017年开始试点，在总结了前期的不足之后，对那些民众呼声较高的意见给予了改进。在今年年初推出的部分共有产权房，北京市要求5年之后才可以交易，但是对出租和出售的收益，政府做出了大幅让利：已购住房用于出租的，租金收益全额归购房人所有，如果将来出售，购房人可按市场价格转让，买家将获得该住房100%的产权，政府只按所占份额原值取得购房款，不参与溢价分成。这种办法，无疑可以更大地提升共有产权房的吸引力。

除了这些技术性难题之外，我国大规模建设保障房，更大的挑战在于政府层面的让利。大规模建设保障房，对政府而言意味着相关利益流失，比如将土地资源向保障房体系倾斜，而这些土地如果用于商品房建设，原本可以为地方财政带来更大的收益；不仅如此，政府还需要为保障房建设提供财政和金融补贴，仅靠政策扶持，没有真金白银的投入，保障房体系不可能真正建立起来。

再者，大规模建设保障房，短期之内会对经济增速带来一定的冲击，经济上的短期阵痛，对于政府的承受能力也是巨大的挑战。如果没有承受短期阵痛的定力，保障房建设之路很难长期坚持下去。政府的主动让利，以及承受短期阵痛的定力，是我国保障房建设最终走向成功的基础。 房地产金融深圳租房补贴经济经济学上海租房保障房成都租房建设投资北京房价下跌共有产权房中国模式2017房价房价开始下跌购房北京租房房地产业