90万台老旧电梯，如何换新？

去入户收集“电梯故障”情况的路上，北京市丰台区洋桥西里社区书记张久宏又被电梯“夹住”了。当时，门关到一半突然卡住不动，按呼救器也没反应。

市场监管总局今年5月发布的数据显示，截至2024年年底，全国电梯总量达1153.24万台。其中使用15年以上的老旧电梯数量在2024年底达90万台。去年共发生电梯事故41起，死亡27人。超期服役的老旧电梯数量还会持续攀升，群众对于老旧电梯故障率高、运行可靠性差等问题的反映也越来越多。

2024年，住宅老旧电梯更新改造被纳入超长期特别国债资金支持范围，被列入“两新”政策（即《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》）的重点领域。政策规定，使用15年以上的电梯如果更新，每台可以享受15万元的补贴。这项政策被视为解决问题的“曙光”。

这次更新行动，能否破解“少数反对全楼搁置”的困局？这场关乎数亿城镇居民“上下安全”的民生工程，正面临从资金落实到执行落地的多重考验。

 “电梯更新高峰期”来了

受益于1990年北京亚运会举办前的城市更新，原位于西北二环的老旧小区拆迁，部分居民被分到洋桥西里社区，沿街六栋塔楼就是那时盖起来的。其中两栋塔楼为14层，四栋为24层，每栋楼配两部电梯。2003年前后，塔楼电梯经过一轮大修，此后又满负荷运转了二十多年，早已不堪重负。

北京首开天宇设备设施运营管理有限公司，负责洋桥西里社区4号楼的电梯更新及后续维护，该公司机电部副部长王磊告诉《中国新闻周刊》，电梯属于多部件设施，国家对于整梯没有强制报废标准，只有零部件的判废标准。所谓老旧电梯，目前也没有国家统一标准，但一般业内认为交付使用年限超过15年的住宅小区电梯属于老旧电梯。

市场监管总局发布的《2023年全国特种设备安全状况的通告》显示，在2023年特种设备事故起数中，电梯占比达19.72％，而其中很大比例属于老旧电梯。

王磊介绍，电梯日常维护靠业主、物业和维保单位等三方共同努力。理想状态下，乘客不恶意损坏电梯，物业稳定支付维护费用、负责日常清理，维保单位按照相关法规进行至少每15天一次的维护保养。

“但在落地过程中，很难做到完美。”王磊举例，物业和维保公司通常以年为单位续约，能否以“长期主义”为原则投入高成本维修是一大挑战。此外，一些老型号电梯已经停产，甚至工厂已经倒闭，难以找到“原厂件”，“替代件”的品质也是影响电梯性能的一大因素。

同样深受电梯老化困扰的还有北京市朝阳区南磨房乡的金海国际小区居民。小区建成于2005年，运行了近20年的电梯已迈入“老龄期”。尤其是该小区南区的三栋塔楼，每栋约164户、3部电梯，自2023年起，卡梯、电梯门关不上、运行中突然停运等状况频发。“去年情况最严重时，一天就接到过四五十起电梯相关的12345投诉案件。”南磨房地区城乡建设办公室副主任张野回忆。

该小区的社区书记张海丽还记得，其中一部电梯曾停运维修了一个月左右，其间全楼居民共用另外两部，上下班高峰乘梯要等很长时间，低楼层住户爬楼梯还可接受，高楼层只能干等着。更令人心惊的是，小区还曾发生过电梯困人故障。“居民更新电梯的意愿越来越强烈。”

“设备长期运行会带来整体磨损与老化。”北京市朝阳区特种设备检测所总师办主任、高级工程师刘铁分析。对居住者来说，乘坐老旧电梯最常见故障可能有运行不平稳、噪声变大、开关门抖动等，这背后实则是曳引机漏油、钢丝绳锈蚀、滑道变形等设备老化问题，而如果定期维护保养不到位、不及时，老旧电梯还可能出现制动器卡阻等事件，导致困人伤人事故。

“这种情况下，再花高价更换部分零部件，实属无效投资。”北京北迅机电设备有限公司总经理王国军告诉《中国新闻周刊》，他所在公司已经创办32年，中标金海国际小区更新电梯项目前，他多次到现场做技术踏勘，当时电梯曳引机已经严重漏油，存在安全隐患，已经不是日常维修、简单换件便能解决的问题。

“需要启动住宅专项维修资金进行更新改造。”张野介绍，金海国际小区的电梯困境并非个例，2008年前后建成交付的小区，其电梯大多已经到了需要大修更新的阶段，仅南磨房地区运行超过15年的老旧电梯就多达700余部。

北京市电梯商会秘书长、高级工程师宋业峰曾以北京为例介绍，最早一批安装的电梯已经在2001年前后更换过一次，目前运行的老旧电梯大多于1998年之后安装。“北京是全国最早进入电梯更新改造周期的城市，这两年将进入更新高峰期。”宋业峰在媒体上表示。

全国电梯更新需求同样呈现加速上升趋势。广发证券2024年发布的《电梯行业专题报告》测算结果显示，2024—2027年全国电梯更新需求年复合增长率达 25％。在大规模设备更新政策推动下，老旧小区不仅存在加装电梯需求，既有电梯的更新改造需求也正加快释放。

“想换却换不起”？

早在2020年，洋桥西里社区就启动了电梯更新计划，其中五栋塔楼在接下来的一年陆续完成更换，唯独4号楼迟迟无法开工。“究其根本，还是卡在了费用上。”张久宏说。

洋桥西里的六栋塔楼很多为福利分房，产权相对复杂。其中五栋由首开集团全权负责管理，或产权占比超过九成，首开集团出资进行了电梯更换。但4号楼的产权划分上，首开集团只占60％，难以覆盖全部资金缺口。

“仅仅是梳理、联系剩余40％产权单位，就花了一个半月。”张久宏回忆，经过改制，一些单位的名称、地址多次变动。最终，社区只联系到另外20％的产权单位及其中直机关，还有20％的产权单位已经在改制过程中灭失。

经过几轮商讨，洋桥西里社区所在西罗园街道协调出了初步方案：首开集团、中直机关分别出资60％和20％，其余由街道、社区兜底。

“目前电梯更新技术已经很成熟。”宋业峰此前接受媒体采访时分析，即便在老旧小区、复杂环境中作业，技术上也不存在任何问题，电梯更新主要面临三大困境，分别是资金问题、涉及多产权单位和居民意见难统一。

资金才是所有矛盾的根源。作为苏州市首批在国债支持下成功实施更新的住宅老旧电梯项目，相城区西子花园也曾面临“经费困境”。西子花园业委会主任郭京琳回忆，小区建成于2007年，现有13部电梯，其中10部服役17年左右。小区至今已经历三家物业和多家维保单位，问题集中爆发于第二家物业公司管理期间。大概五年前的夏天，其中一部电梯主板损坏，因维修费用不足，停运了近三周。

郭京琳介绍，苏州住宅电梯维修主要涉及三笔资金来源。一是苏州市专门设置的电梯专项维修资金，由开发建设单位一次交存完毕，但仅限于2013年后交付的住宅，西子花园建成时间早，没有这笔资金支持，电梯维修只能靠房屋公共维修资金和小区公共收益。实际使用过程中，公维资金申请周期较长，通常由物业先行垫付，资金积压几个月不等。时任物业公司实力不足，没钱预付，只能考虑用公共收益。

“小区44个楼道，只有13个楼道安装有电梯，不能用全体业主的公共收益去维修部分居民使用的电梯。”郭京琳坦言，针对停运电梯的故障维修，最终由该单元业主自筹完成。而对于“带病运转”的老旧电梯，小区仍一度面临“想换却换不起”的资金瓶颈。

因电梯故障频出，北京金海国际小区居民对更新电梯几乎没有异议，“大家关心的是每一笔钱用到了哪儿，要求信息公开，能省则省”。社区书记张海丽介绍，不同城市电梯维修所使用的经费来源略有差异，以该小区为例，电梯日常维护费用由物业承担，每月2元/平方米的物业费中，包含0.18元的电梯日常维修保养及其他设备的维护费。

但随着电梯老化，钢丝绳、变频器等动态部件损坏率高，更换一次就需要万元左右。张海丽坦言，面对不断攀升的电梯维修成本，物业因入不敷出而陷入两难境地。而要使用住宅专项维修资金，按照相关规定，需满足“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，并且“双半数同意”。为达成这一要求，社区成立电梯公维业主监督小组并多次召开居民议事会，带居民代表到“旧电梯机房”参观。“前期投入了大量精力做居民意愿工作。”张海丽说。

到2023年底，金海国际小区居民对“电梯更新”初步达成共识：先改造1号楼至3号楼的9部电梯作为试点。然而，最初的更新方案中，每部电梯更新费用高达35万—40万元。“专项维修资金的池子就那么大，用一笔少一笔。”张野算了一笔账，专项资金同时还要用于消防、楼栋外立面等项目维修，以高层建筑设计寿命50年计算，仅电梯就要进行2—3次更换。在张野看来，更大的挑战是： “如何最小额度地使用这笔专项资金，同时将资金效果周期最大限度地延长？”

不能只靠“国债资金”

6月10日上午，金海国际小区2号楼刚完成更新的电梯迎来了一波“突击检查”。当天到场的，不仅有社区物业、电梯维保单位，还有国家市场监督管理总局、中国特种设备检验检测研究院等部门机构。对于纳入“国补”支持的更新电梯如何提升安全保障，他们试图从既有实践中寻找答案。

随着超长期特别国债的发行，全国范围内老旧电梯更新迎来政策“曙光”，千亿元资金将撬动市场加速“以旧换新”。然而，在政策红利背后，复杂的产权归属、高昂的居民自筹费用、难以统一的居民意见，以及物业与维保单位间博弈等现实难题，仍使不少社区的电梯更新陷入“议而不决”的僵局。

去年夏天，还在筹集资金的洋桥西里社区先等到了“超长期特别国债资金” 的申请机会。9月，丰台区拿到市级批复清单，12月中旬，北京市首批补贴资金拨付，每台定额补贴15万元。“这笔钱推动了电梯更新的进度。”张久宏说，4号楼电梯更新工程去年11月便开工，今年初，新电梯已经投入使用。

2024年国家出台了超长期特别国债资金政策，将老旧电梯更新纳入了资金支持范围，使用15年以上的电梯如果更新，每台可以享受15万元的补贴。这项政策被解读为“雪中送炭”之举，但在实际操作中，仍面临诸多挑战。

“得知获批后比前期申请时还忐忑。”郭京琳还记得，去年8月，业委会收到相关政策通知，当月中旬提交申请。去年“双十一”当天，郭京琳接到电话通知，其中3部电梯未达到15年以上使用年限，其余10部通过审批，共计补贴150万元，但要使用国债补贴资金，更新电梯必须在2024年12月31日之前开工。“一个半月，要完成市场信息调查、争取民意、招投标等多项工作，既要契合文件精神，又要符合居民意愿，更要合法合规。”

郭京琳举例，由于时间紧张，走公开招标还要21天公示，担心来不及开工，业委会起初打算效仿其他地区，“直接让居民投票表决选择哪家公司”。但在市、区和街道三级指导单位的建议下，改为“业主投票初选结合邀请招标终定”的两步走方案。最终，居民呼声较高的原品牌因项目经理迟到、材料不充分等落选，但因流程公开透明，减少了后续诸多争议。