“平民地产”的“委托代建”住房模式

河南省许昌市惠民房地产开发有限公司在河南许昌乃至国内的一些地方，是为社会大众熟知的“平民地产”公司。之所以被称之为“平民地产”公司，是源于2012年6月29日新华社记者采写发布在《经济参考报》上的“许昌平民地产房价低35%”的文章和《民生周刊》2013年第22期刊登的 “中国委托代建住房第一人在许昌”的报道，随后国内外上百家主流媒体都对这个公司进行了详细的报道。这个被冠以“中国委托代建住房第一人”、“平民地产”公司究竟是一个什么样的呢？

日前，我们来到了河南省许昌市，当我们到达许昌后，见到了“平民地产”许昌市惠民房地产开发有限公司法人杨金成，杨总得知我们的来意后，数次推诿，但是架不住我们的再三要求才慢慢地将这个平民地产之路展现在我们面前。

许昌房地产开发有限公司从2009年5月启动第一个项目至今，已成功开发建设了三个住宅项目，总建筑面积47万平方米，圆了3276户中低收入老百姓的住房梦。时至今日，公司做到了“五无”，即：无银行贷款，无社会融资、无内外欠款，无拖欠工程款，无拖欠民工工资，零负债、完全轻资产，创出了国内地产界的传奇。

他们能够取得今天的成果，主要受益于惠民公司探索实践的“委托代建”住房建设模式。

敢追梦

十年前，面对国内日益攀升的市场商品房价，许多中低收入的老百姓只能望房兴叹，公司董事长杨金成当时也为准备儿子的婚房而犯愁。

为了深入了解高房价的原因，探索解决高房价的新出路，杨金成在近两年的时间里，先后自费到国内19个大中城市对房地产市场进行了考察调研，从中了解到，国内高房价的起因主要来自四个方面：①住房开发建设体制上的问题。我国住房市场化改革由于体制、机制单一，在一定时期形成了行业市场垄断和价格垄断，缺乏多体制并举、多渠道供给的市场竞争机制。②房地产开发企业过分追求高利润。③地方政府财政对土地的过度依赖。④炒房者的投机行为。与此同时，杨金成还大量参阅了英国的个人建房、日本的住房合作社、国内的个人合作建房、公司化运作、团购住房以及房改前的单位集资建房等多种建房模式，在调研分析的基础上，依据我国的有关法律和市场需求，从中总结提炼出了“双公司市场化个人委托代理建房”（简称“委托代建”）住房建设的新模式。

“委托代建”住房模式就是把有住房需求，自愿参与委托建房的客户组织起来，向客户公开房价和利润率，在“三特两专”和完全自愿的前提下为客户代理建房。即：特定楼盘、特定客户、特定监管、专户储存代建资金、专款专用和参与自愿、退出自愿，让客户清清楚楚、明明白白进行住房消费的同时，确保代建资金的安全。

破瓶颈

书香苑是该公司用“委托代建”住房模式开发建设的第一个小区，代建对象当时主要针对当地中小学、幼儿园教师，代建的多层住房每平方米均价为1600元，小高层住房每平方米均价为1950元，低于同类地段市场房价35%，比同期政府保障房价还低17%。该项目在开工时房屋已订购一空。

随后于2011年和2015年先后用该模式开发建设的六合花园和欣馨家苑，房屋均价每平方米分别为2890元和2980元，比周边市场商品房价每平方米分别低39%和42.5%，出现了客户彻夜排队、争相参与的奇观。

获殊荣

“创新的成果给我们带来的是喜悦和欢乐”，杨金成如是说。我们在采访中了解到，该公司用“委托代建”住房模式代建的住房不仅质量好，价格低，而且恪守诚信，交房及时，深受广大客户的好评。新华社、新华网、人民日报《民生周刊》等国家主流媒体均派记者到公司做了采访报道。其中，新华社记者的采访文稿编发在《内参清样》后，受到李克强总理的关注，并为此做了批示，原国家住建部、国土资源部分别派人到公司进行了调研，都给予了很高评价。

2016年在天津召开的中国第十届夏季达沃斯地产论坛上，公司荣获“2016中国最具创新力地产企业”，公司董事长荣获“2016中国最具创新力地产人物”的殊荣。2017年12月，在北京人民大会堂召开的民生发展论坛上，公司“委托代建”这一平民地产创新模式，荣获“2017中国民生示范工程”的殊荣。公司董事长先后受邀参加了国际、国内十多次经济和行业论坛，其中，2017年11月和2018年9月，公司董事长随团分别参加了在越南岘港召开的APEC工商峰会和在俄罗斯海参崴召开的东方经济论坛，现场聆听了习总书记的主旨演讲。开阔了眼界，增长了见识，广交了朋友，坚定了他们为民生建低价房的信念。

不忘本

杨金成说，公司在创新的路上获得的成功，与党组织和各级政府领导的支持，以及广大客户的信任密不可分。

为了不忘初心，永怀感恩，他们公司始终把勇于承担社会责任放在第一位。几年来，他们向许昌市慈善机构捐款，向学校、机关、企事业单位捐书、捐物累计达50多万元。为了报答许昌市委、市政府领导和许昌城乡一体化示范区领导的大力支持和帮助，他们投入了600余万元，在许昌市芙蓉湖，义务兴建了大型水幕电影声光音乐喷泉。

除此之外，他们公司投资近百万元对第一个项目书香苑小区进行了整体提升改造，不仅新增设了近百个电动车充电桩，新建了150米长的免费停车棚，还新添置了儿童娱乐设施，新安装了被人为破坏的小区机动车出入可识别道闸蓝牙设备，对小区的草坪进行了全部翻新更换，补栽了枯死的树木等等。不仅消除了小区的安全隐患，而且使小区的生活环境焕然一新。所有这些支出，未动用小区业主分文维修基金，受到了小区广大业主的一致好评。

利民众

根据惠民公司在许昌市40多个单位的市场调研，有自愿参与此种模式建房意向的人达1万多人，主要分三种类型的住房需求者，即：自住型、改善型和农村人口进城务工者。杨金城介绍说，大部分客户属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经适房，根据我们的抽样调查匡算，这种类型的需求者约占全市需房者65%左右，需求潜力巨大。

记者采访了解到，个人委托代理建房模式是由个人合作建房脱胎而来。几年前，个人合作建房曾在全社会引起广泛关注，先后有50多个城市成立了个人合作建房组织，联合消费者准备自己开发建设平价房，但最后都销声匿迹。许昌的这种个人委托代理建房模式也是通过将自愿参与建房者组织起来，开发建设平价房，但解决了个人合作建房存在的合法性、规范性和专业性不足等问题。

个人委托代理建房模式吸取了个人合作建房“客户前置”的长处，即首先搞市场需求调查，提前锁定客户，同时吸取了房地产开发企业公司化运作的规范操作方法，但又区别于大多房地产开发企业运作模式。

在经营方法上，房地产开发商建设的商品房是自主建设，自主定价，自主经营销售，客户后置;而个人委托代理建房是客户前置，即提前约定好客户，并受他们的委托，根据他们的意愿和要求设计建房，提前协商约定代建房价，提前约定代理服务费收取的比例，建房成本全面公开，自始至终属于代理行为;在资金投入上，开发商是自行投资开发建设，委托代理个人建房是以需房消费者投资为主，公司资金作为辅助而实施的一种代理建房行为，并且从设计到建设，要全面听取需房消费者的意见，同时建房的全过程处于需房消费者的参与和监督之下。

在资金管理上，采用“多方共管，公开透明”的方式，即每个人预交的建房资金由代理公司方、出资人代表方组成住房建设监管组共管，在银行开立预存资金账户，银行预留印章分设分管，在资金使用时，各方在用款项目申请书上共同签字后，方可使用资金。并由银行参与资金监管，确保资金的安全管理和使用。

2011年11月，许昌市又一个用代理建房模式开发的六和花园小区项目也正式动工。这个占地面积106亩、有13幢高层的小区，共计1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的个人委托代理模式开发，房屋均价仅为2760元，而同类高层住宅市场价在4300元左右，已经全部订出。

杨金城介绍说，这种模式操作已经趋于成熟规范，各个环节特别是资金管理使用等核心问题都在法律法规和参与者的监管之下;营销广告推广和销售服务等环节的减少，大大降低了管理成本费用，有利于平抑房价，使房地产开发建设走向多体制、多机制、多种模式并举的局面，也降低了房地产开发企业对银行贷款的过度依赖。

河南省社科院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面也更需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。

河南省社科院副院长谷建全等专家认为，相比之下，许昌的个人委托代理建房模式是一种有益的探索，解决了经济适用房面临的几个难点问题。首先是切实降低了房价，使政府从经适房建设、分配、管理等事务中解脱出来;其次是强化了透明度，在购房者的参与下，能够确保质量;此外，供求双方直接挂钩，能够消除地产泡沫。这对于推进经适房的市场化运作有重要的参考意义，尤其在二、三线中小城市发展潜力较大。

另一方面，一些地方干部认为，这种模式老百姓很欢迎，说明它很有生命力，作为一种有益探索，需要不断在实践中成熟完善，政府也应给予大力支持;但同时，这种模式与现行的房地产开发模式有冲突，主要是利益冲突太大，也使得地方政府在支持和推广上格外谨慎;此外，在土地招拍挂市场上能否在可接受价位成功举牌，也是一大挑战。

一些学者和专家建议，对于类似的微利地产开发模式创新，政府应给予一定的政策扶持，甚至可以视同保障性住房享受相关优惠政策，如在城市配套费、墙改基金、电力配套费等地方行政事业性收费上给予减免。在税收政策上，清理一些事实上重复纳税的项目，将既有的增值税优惠政策落实到位等，在成本透明的开发模式下，这些政策还会推动房价较大幅度下降。另一方面，建议政府在土地供应方面给予支持，比如，可以采取土地价拨的方式，或者有针对性地采取挂牌方式予以支持。同时，建议相关部门加强对类似新开发模式的关注，给予引导和帮助。

重法纪

“平民地产”的“委托代建”住房模式为什么深受欢迎，是因为委托代建模式除合法、规范、安全、公开、公正、透明之外，无广告宣传投入、销售投入，更无贷款压力，公司在合理的范围内取得合理的利润，而且该模式还保证了政府的土地税费等收入，成本完全公开，利润提前限定，让老百姓能买到真正合理价位的房子。

杨金成现在最希望政府在关注“委托代建”住房模式的同时能够给予更多的支持，并对“委托代建”作出具体的指导性意见，明确“委托代建”的社会及行业地位。也希望公众一定要明确“委托代建”是个广义的概念，既可以为个人委托代建，也可以为政府、为企业、为村镇委托代建。根据不同城市、不同对象均可以委托代建，其目的只有一个，就是面对全国老百姓住房这一重大民生问题，通过委托代建降低房价，让更多的住房需求者为此而受益。杨金成还多次受到国内一些地方政府和企业的邀请，请他宣讲“委托代建”住房模式的理念并提供开发建设方案意见和建议。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。杨金成和他的“平民地产”公司，通过近10年的探索实践及取得的经验，使得这一模式基本成熟。期盼这一利国利民的“平民地产”创新住房模式能够在祖国大地茁壮成长，遍地开花！