澳門青年安居置業 路在何方（下）

關於澳門青年人的住房問題，一直是社會討論的熱點問題，但至今仍無良方。要切實有效真正解決這一問題，還需要政府制定多元效能，且具可操作性的政策，以及具體有效去實現。

今期的時事辯論欄目，我們邀請了澳門立法會羅彩燕議員、澳門潮汕青年協會劉智龍理事長、澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長、澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授，繼續探討澳門青年的安居置業問題，助力青年更好發展，供社會各界參考，期望有助於解決這一社會難題。

今次的探討圍繞以下議題展開：據“澳門青年的住屋期望2021”研究結果顯示，本澳青年仍普遍認為現時樓價過高，置業壓力大，一般青年難以負擔現時樓價。對此作何評價？澳門有青年團體建議政府，加快興建更具青年屬性的夾心房屋，為青年減負，對此有何看法及意見。社會有意見認為，設青年公寓或推出先租後買的形式，解決目前一些青年群體急切的住屋需要，助力青年安居，對此是否支持或持何種態度？支持的原因是什麼？社會有聲音建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，對此是否支持？有何建議？內地城市和香港在青年安居置業方面推出的政策，有哪些值得澳門效法？

解決青年置業前景廣闊

據“澳門青年的住屋期望2021”研究結果顯示，本澳青年仍普遍認為現時樓價過高，置業壓力大，一般青年難以負擔現時樓價。對此作何評價？

澳門立法會羅彩燕議員：“上樓難”、“望樓輕嘆”已經是被社會垢病多年的現象，住屋需求問題一直都是澳門市民最關心以及最困擾的問題。這十多年來，不少學術機構、團體、包括政府本身，都有就住屋、樓市等問題撰寫多份不同的研究和調查報告，其內容以及研究結果亦都圍繞着澳門樓價高企，脫離市民購買力、樓宇供應結構失衡、公共房屋供應不足等問題，研究的結論也都差不多。在公共房屋供應量不足，私人樓宇市場供應過剩的情況下，形成了俗語所說：“有人冇屋住、有屋冇人住”的矛盾狀況。如果說澳門樓市不健康，那麼，多份的研究報告就是在分析病況，但至今仍然沒有給予一個藥方或者治療方案。

另一方面，渴望上車的人士固然希望樓市能夠大幅下跌，但持有物業的家庭卻擔心樓市下跌而資產蒸發。據了解澳門的家庭置業率高，特區政府不希望樓市出現大幅波動，所以提出五個置業階梯作為當前的房屋政策，期望舒緩房屋供需的結構性失衡的問題，更大程度地回應社會的住屋需求，而且強調為了滿足居民對公共房屋戶型的需求配對，將研究“按照預訂數量興建夾屋”作為供應方式。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：首先我認為報告所顯示的內容，可信度是高的，反映了時下青年的心聲，樓價高置業壓力大，我認為是有這種情況存在。對於青年人來說，住屋問題一直是大家重點關注的問題，青年人到了一定年齡，如果想結婚或希望擁有自己的一個空間，他們對房屋問題或樓價會更加關注。據了解如今社會結婚率和生育率低下，經濟或住房壓力也是其中的原因，所以解決好青年人的住房問題關係到青年的人生發展，亦關係到社會的未來。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：作為學生團體，澳門學聯一直關心青年學生的未來發展，積極向社會傳達學生聲音。置業問題雖然對學生而言較為遙遠，但由於“上樓難”問題已成為社會各界的普遍共識，耳濡目染之下，學生雖非有切身體會，但亦不免"談樓泄氣"。根據該項研究顯示，置業仍然是絕大部分青年的目標，但無奈的是澳門樓價高企，薪酬加幅又追不上樓價甚至是物價上升的速度；加之澳門過去三年受疫情影響，經濟轉差，青年就業面臨壓力，即使成功就業，薪酬水平與過去相比又有所下降。

在此情況下，青年要圓置業夢是難上加難。而對於坊間有聲音表示，政府應該加快興建經屋以滿足市民上樓需求。對此我十分同意，但現實情況是澳門人口密度高，經屋推出需時。

因此，我認為應該要做好現時政府的“置業五階梯”房屋政策，包括社屋、經屋、夾屋、長者公寓及私樓，尤其是夾屋在法規機制及實體建設兩方面的儘快落實，並做好置業階梯之間的銜接問題，給予青年學生信心；另外，近年“雙區”發展迅速，為澳門青年在工作和生活方面帶來不少新機遇。學聯去年亦通過舉辦“青年學生灣區教育營”先導計劃，組織逾130名中學生前往深合區考察，亦舉辦相關主題的座談會，向他們講解澳門青年赴灣區工作和生活所享有的優惠政策，有學生表示對在灣區就業發展和置業有信心。因此長遠而言，澳門青年還可以按自身生涯規劃，利用好相關的優惠政策，積極融入“雙區”。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：關於本澳青年人的房屋政策問題，是一個社會上討論由來已久的話題。不論是過去或是現在，如何在資本主義市場經濟的高樓價市埸環境下，讓已走上各行業工作崗位、或已到適婚年齡的青年人，能擁有自己獨立生活的家居，一直成為人們茶餘飯後經常會去議論的話題。

行政長官賀一誠在《二0二三年財政年度施政報告》中指出：“維持公共房屋投資力度，有序落實五階梯房屋政策，協助不同階層的居民置業安居。”同時，“2023年上半年完成偉龍馬路地段夾心房屋落實方案研究及相關法律制度，確立相應的建造和准入制度、相關單位的使用和出售條件。”

那麼，從目前本澳的房屋政策及居住樓宇在市場的供求情況來看，要真正解決青年人的居住房屋問題，不應該是一個僅僅停留在“紙上談兵”的話題；反而應該是一個內容豐富、擁有多元效能且切實可行、可具體操作的政策制定與施政實現過程。

澳門特區政策研究和區域發展局與澳門大學於2021年12月15日發佈的一份研究報告《澳門未來房屋需求研究》中，對五層階梯房屋政策下各類型房屋在未來五至十年的需求作出如下預測：

根據“澳門人口預測 2016-2036”估算，2021 年，全澳有住戶209，500 戶；2026年，將有 219，400戶；到2031年將有229，000 戶。來自整體社會收入最低的社屋申請人大約有6.5%-10%的住戶。社屋的未來需求量參考中間至上限值，即2025年的潛在社屋總需求為 17，394至21，742戶，2030年為 18，166至22，708戶。

對經屋剛性需求的主要是來自於整體社會收入排位10%-30%的住戶，非剛性需求的則來自於收入排位在30%-50%的住戶。預測2025年對經濟房屋方面的總需求量，大約在50，441至64，356 戶之間，2030年的總需求量則為52，683至67，216戶。特區政府到2030年可提供經濟房屋，預計總供應量將達60，913 戶，略高於需求預測中間值，預期能夠有效滿足未來需求。

在夾屋及私樓的需求預測上，研究團隊估算申請的家團，住宅價格在八百萬或以下、同時按揭在八成或以上的樓宇，在未來五至十年的交易總數，大約是增加10.97%，即每年新增的需求在939至1，760 戶。到2030年的總需求量，其上限大約為14，348戶，而較中性的估算是7，737戶至10，093 戶。估算私人單位新增需求的最大值為 2021-2030年間共11，234 個單位。

在長者公寓方面，研究團隊分析人口老齡化、長者住戶數目及其居住和擁有物業狀況等，估算總需求分別為2025年1，845至3，803戶及2030年2，131至4，622 戶。

從上面的有關研究數據裡可以看到，本澳要全方位解決青年人置業及其安居問題，解除他們的後顧之憂，前景是非常寬闊，而且是切實可行的。

本澳是否需要或應該要為每一個年滿18歲青年人提供獨立生活房屋？對於這個問題，本澳爭論多年，至今也沒有一個能徹底解決問題的方案。本文認為，對此問題可從以下幾種模式作考量：第一，傳統核心家庭模式。即原成長家居環境比較寬敞，三代同堂，有利於家人和睦共處，共享天倫之樂。第二，獨立家庭模式。即原家庭人口多，兄弟姊妹多，家居擠迫，成家或獨立生活的兄弟姊妹可根據自身的經濟條件，選擇購置自己的房屋。第三，弱勢家庭模式。即收入低、人口多、家居環境惡劣的家庭，可尋求政府有關部門協助解決。上述定位很重要，這是切實有效地解決青年人置業問題的必要條件。

多年來，在社會上有這樣一些聲音，有些人認為，時下的年輕人太過急功近利，出來社會工作沒有多長時間，經濟能力不到位，就想要擁有自己一間專屬獨立房屋。也有些人認為，傳統的核心家庭構成觀念在現在年輕一代人的心目中已逐漸淡化，家庭的觀念也愈來愈薄弱，等等。對於這些問題，我們應該怎樣去看呢？

第一，青年人的置業問題不是一個簡單的購置房屋問題，它往往會牽涉到整個家庭成員的相互關係。第二，青年人自己是否有足夠的資金及經濟能力購置房屋？如超越自己實際的經濟收入去購置房屋，只會給自己帶來沉重的負擔。第三，為購置房屋，不惜動用父母多年來的積蓄，當經濟來源出現問題的時候，家庭的經濟生活將如何應對？可見，青年人要置業，必須要對自己的經濟收入來源及家庭經濟生活作必要的評估。在條件許可下，方可作出相應的抉擇。

夾屋有助減輕青年的置業壓力

澳門有青年團體建議政府，加快興建更具青年屬性的夾心房屋，為青年減負，對此請談談您的看法及意見。

澳門立法會羅彩燕議員：特區政府多番強調要在穩定樓市的情況下，透過置業階梯去舒緩社會不同階層的住屋需求，我認為政策的原意和構思都是好的。

正如澳門一些學者引述及分析：“澳門政府可以向新加坡取經，參考當地的住房模式。新加坡有近八成的人口居住在政府提供的組屋中；反觀澳門，社會房屋和經濟房屋僅佔城市住宅總數的兩成左右。因此，確保或滿足低收入人群的住房需求是澳門政府亟需解決的問題。”雖然近年澳門的政府房屋供應數量有所增加，但遠遠不夠。對於步入社會多年的中年或中青而言，置業一直存在壓力，對於剛出社會的青年更是不可言喻的。

我在與不少青年交流時，他們表示能夠過上經濟獨立的生活，並且擁有一個屬於自己的屋簷是最大的目標。經歷疫情後在社會上站穩陣腳已不容易，以現在的薪酬買私樓，除非是父母支持首期，否則上私樓或許只是夢；而全球化加速職業與收入的兩極化，青年世代被推向不穩定的就業、職涯發展與收入狀況下，他們的發展會面臨更大的困難和挑戰，所以我認為政府更加需要伸出援手。

在夾心房屋的消息釋放出來後，我認為具有正面積極的意義，因為有不少年輕人反映，雖然對私樓上樓態度消極，但對政府房屋如經屋或夾屋則抱持希望，所以我認爲應該全方位增加各類公共房屋供應，包括社屋、經屋、夾屋，方能有效減輕青年置業的壓力。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：本屆特區政府根據居民的不同的購買能力和澳門的土地資源狀況，提出了構建“五層房屋階梯”的政策理念。我認爲房屋政策體系完整，覆蓋了大多數居民的住房需求。政府推出"夾心房屋"這一模式，有其合理性和必要性，因為收入超過了申請經濟房屋的規定但又買不起私人樓宇，這類人為數不少。

據了解夾心房屋主要對應中等收入人士，包括社會上廣大的中產及青年，相信可以有針對性地解決他們的居住及改善居住的需求。我認爲各個階梯房屋的具體數目以及價格設定等應該要作出適時評估，更好地滿足居民的住屋需求，如夾心房屋是否更應該關注青年的需要和實際購買能力，減輕青年的置業壓力，回應青年訴求，讓他們更好安居，放開手脚，更好地為美好生活去奮鬥。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：夾心房屋在澳門有其必要性，給予青年信心，並有助減輕青年的置業壓力。但要如何能夠更好地發揮其青年屬性，我認為關鍵在於夾心房屋的定義，而這涉及到相關法規的建設。2020年《夾心階層住房方案》進行公開諮詢，根據其後所發佈的總結報告對“夾心階層”的定義取向分佈顯示，社會大眾心目中的夾心房屋就是為了那些或因按計分排序輪候在較後位置，或因無法申請經屋，總之就是買不到經屋而收入又遠遠不夠購買私樓的群體而設。去年八月，政府對偉龍公屋項目規劃作出調整，轉為夾心房屋，引起青年群體關注，但該項目擱置許久依然沒有推出具體的時間進度表，呼籲政府盡快完成該項目建設，使符合條件的青年早日上樓。

近日，立法會正細則性審議《夾心房屋法律制度》法案，社會關注一系列法規建設的問題，如定價、禁售期、申請方式、計分等。其中，法案理由陳述就提到夾屋的申請對象主要為青年人，青年屬性雖然有了，但社會就關注法案在定價方面卻未見有如何鼓勵青年購買夾屋的元素，希望政府就有關方面作更多說明，尤其未來在制定計分表時，比如能夠為青年群體增加相關加分項目，突顯夾心房屋的青年屬性。另外，建議政府可考慮推出類似“家居裝修津貼”等措施，從一定程度上減輕青年置業負擔，重燃青年置業的希望。