房地产新政促银行风险预期改善

5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，国务院副总理何立峰表示，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；同日，中国人民银行连续颁布三条房贷政策，分别是《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，包括首付比例调降、全国层面按揭贷款利率下限放开、个人住房公积金贷款利率调降。

此外，作为全国切实做好保交房工作视频会议的明确和补充，5月17日下午，住建部、自然资源部、人民银行与金融监管总局在国务院政策例行吹风会上介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，央行宣布创设3000亿元保障房再贷款。

针对购房者，降低购房门槛与购房成本，主要包括三个方面的内容：1.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地因城施策自主确定是否设立贷款利率下限及下限水平；2.降低首付比例。首套、二套最低首付比例分别降至15%、25%；3.下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

针对房企，满足房地产项目合理融资需求。目前，全国297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。

针对政府，地方政府正式加入地产去化环节。支持地方政府选定地方国有企业作为收购主体，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。同时央行拟设立保障性住房再贷款为21家全国性银行提供低成本资金，用于支持21家全国性银行向城市政府选定的地方国有企业发放贷款。

据了解，此次再贷款发放规模为3000亿元，利率为1.75%，期限1年，可展期四次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

三箭齐发叠加四部门力挺

随着地产领域“一揽子方案”的正式出台落地，房地产新政的调整思路逐渐清晰。从具体内容来看，此次房贷政策调整主要涉及首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调三个方面：

在首付比例下调方面，全国层面首套房与二套房的最低首付比例均下调5个百分点至15%和25%，各地还可以根据辖区内实际情况进行调整。在房贷利率下限打开方面，在全国层面取消了房贷利率下限（此前首套为LPR-20BP、二套为LPR+30BP），各地可自主决定是否设定下限。在公积金贷款利率调降方面，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，调降后5年（含）以下的首套房与二套房贷利率分别为 2.35%和2.775%，5年以上的首套房与二套房贷利率分别为2.85%和3.325%。

值得关注的的是，此次切实做好保交房工作视频会议首提“房地产工作的人民性、政治性”，解决房地产市场面临问题的战略意义进一步提升，地方政府、房地产企业、金融机构 等各方责任进一步压实，并且明确地方政府回收土地与收储。

在压实各主体责任方面，对金融机构而言是保交楼，全力支持应续建项目融资。对地方政府而言是回收土地与收储：回收土地酌情以收回、收购等方式 妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；收储是指在商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。对监管部门而言是完善融资协调机制和创设再贷款，充分发挥融资协调机制、再贷款政策的作用。

在国务院政策例行吹风会上，四部门对切实做好保交房工作进行了明确和细化，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。

住建部表示，做好保交房工作，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处 置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”， 加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。

自然资源部表示，严格依法处置闲置土地，加大对存量土地盘活利用的支持力度。一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

人民银行表示，设立保障性住房再贷款。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

金融监管总局则表示，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。融资协调机制是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。“白名单”由房地产项目公司自愿申报，所在城市的区县预审并提出名单。城市协调机制组织甄别审查，符合条件与标准的纳入“白名单”，不符合条件与标准的要实施整改，推动问题解决，形成闭环管理机制。

需求侧限制进一步放开

此次房地产新政的政策意图在于，赋予地方政府与金融机构更大的自主权，从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力。在本轮房贷政策调整中，全国层面房贷利率下限的彻底打开，标志着多年以来的房贷利率下限成为历史，房贷利率的市场化程度提升，未来将更多地取决于银行自身成本与居民需求的博弈。

首付比例下调、房贷利率下限打开、公积金贷款利率下调三者共同指向进一步减轻居民部门购房压力，是从需求侧和居民部门角度对房地产去化的配合。但该政策本质上是对限制的进一步放开，并未像“棚改货币化”政策一样为居民加杠杆提供增量资金，因此，对居民购房需求的拉动总体有限，该政策更多是定位于减缓房地产市场的下行斜率，对银行息差的总体影响较为有限。

首付比例下调虽能减轻购房压力，但部分城市面临银行授信额度对收入水平的考量的约束，部分城市面临供需关系的约束。根据中泰证券的调研数据，多数银行在确定房贷授信额度时仍要求月收入能够覆盖月供的2倍。

对于房价相对较高的部分城市而言，总价为500万元的房屋，利率按照LPR水平，还款期限25年的情况下，首付比例从20%降至15%，月供将提升1300元左右，对应月收入水平的考量指标需提升2600元左右。因此，首付压力下降，但月收入压力仍然为居民加杠杆能力带来一定约束。

对于房价较低的区域而言，首付比例的下调带来月供的提升相对较小（总价100万元的房屋，首付比例从20%降至15%，对应月收入水平的考量指标仅需提升500元左右），该政策带来的效用会更为明显。但与此同时，房价越低的区域，也反映出当地房地产的供需关系较弱，供需关系会成为更大的约束。

利率下调则有利于需求恢复，商业贷款利率取决于银行成本与居民购房需求的博弈，对银行息差总体影响有限。有利于公积金贷款能够覆盖贷款需求区域的需求恢复，公积金贷款利率明确了调降幅度，而商业贷款利率取决银行资金成本与居民购房需求的博弈，因此，本次利率调降更有利于公积金贷款能够覆盖贷款需求的区域。但与上述对首付比例调降的分析类似，部分城市本身房地产供需关系相对较差，还有部分城市贷款需求难以由公积金贷款完全覆盖。

根据上市银行数据，2023年上市银行平均计息负债成本为2.26%，2023年平均信用成本为0.75%，根据按揭贷款不良率和银行总体不良率的对比情况，假设按揭贷款信用成本为平均信用成本的三分之一，即0.25%，结合上市银行2023年费用情况，则按揭贷款的利率定价下限=负债成本+信用成本+费用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%。

假设2024年加回提前还贷后按揭投放量与2023年相当（提前还贷量按照RMBS条件早偿指数估计，加回后投放量为负的调整为0），新发放按揭贷款利率下调50BP对上市银行全年息差的冲击为0.7BP，对利润的冲击约为1%（实际影响会更小，此前已有政策对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，很多城市已因城施策有所调整）。

收储则是稳定房价、缓解房企流动性压力的重要措施，也助力银行资产质量企稳。地方政府“酌情以合理价格收购部分商品房”，有助于部分房价下跌较多的城市房价边际企稳；同时，由此带来“财富效应”的改善，也有助于居民部门消费意愿的企稳。而且，政府以合理价格收储，也将缓解高库存带来的房企流动性压力。流动性的注入一方面有利于保交房的推进，同时也起到防范房地产市场风险的作用。

本轮地方政府收储同样面临一些约束，包括“库存较多”、“以需定购”、“合理价格”，对应到区域为高库存且价格下跌较多的城市，也即二三线及以下城市。但三线及以下城市对保障性住房的需求同样相对较低，因此，二线城市对于收储政策或受益更为明显，从而助力银行对公地产资产质量的企稳。

收储带来的流动性注入对房地产市场风险起到了积极的缓释作用，同时房价的边际企稳也带来了居民财富效应的改善，两者均有利于银行资产质量的企稳与改善。

再贷款则会改善房企流动性，助力融资协调机制的推进，租金回报率较高区域受益更为明显。

保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率为1.75%，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。由地方国有企业作为收购主体，收购后迅速配售或租赁。该政策以流动性投放的方式助力地方国企 收购已建成未出售商品房，结合融资协调机制推动消化商品房存量，有助于改善房企流动性，助力融资协调机制推进。

本次再贷款政策强调“地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台”，因此，地方国企在收购时将更多按照商业化原则进行考量。再贷款利率为1.75%，按照贷款本金的60%发放再贷款，结合银行自身负债成本（按照上市银行2.26%的水平进行估计），此类贷款投放的负债成本为1.95%（1.75%*60%+2.26%×40%），而该类地方国企对应的信用成本相对较低，基于此可假设银行投放该类贷款的定价不低于1.95%。

因此，租金回报率高于1.95%的区域将更为明显地受益于本次再贷款政策。根据披露的2023年50城租金回报率来看，考虑出租过程消耗的时间，将租金回报率乘以11/12，得到调整后的租金回报率。结果显示，50城中有半数左右的城市调整后租金回报率在1.95%以上。

与上述对收储的分析相一致，房企流动性的改善同样有利于银行对公地产类贷款资产质量的企稳与改善。随着地产去化的加速，助力银行信贷投放的同时推进风险化解。

截至2024年4月末，中国商品房累计销售面积为2.93亿平方米，同比下降20.2%，地产销售端依旧表现较弱。此次地产“一揽子方案”的正式落地，一方面，首付比例与公积金贷款利率均降至历史低位，此举有望有效刺激需求，助力商品房销售；另一方面，支持地方政府收购存量商品房用于保障性住房，商品房去化或将明显提速。