城市更新改造，增量时代转向存量时代

和十年前的城市工作会议相比，今年会议的明显转变在于，城市更新的重点开始从增量扩张转向存量改造。曾经大规模的棚户区改造将逐渐淡出，现有存量住房的更新改造将成为未来的重点。无论是对于房地产还是中国经济，这都是一个极具象征意义的转变。

今年的中央城市工作会议指出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”和十年前相比，这是一个非常明显的基调转变。十年前，我国城市更新改造还处于快速扩张阶段，当年的城市工作会议提出，要“加快城镇棚户区和危房改造”。而现在的城市工作会议，“快”已经不再是目标。

2015年以来，棚户区改造成为我国城镇化的重点，当年国务院首次提出了棚改三年计划，要求完成改造各类棚户区住房1800万套。后来又提出新的三年计划，2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套。根据住房城乡建设部提供的数据，2016年至2020年，全国棚改开工2300多万套，帮助5000多万居民“出棚进楼”，完成投资约7万亿元。

大规模的棚户区改造，一方面改善了民生，拉动大规模投资，成为中国经济的重要推动力，与此同时，棚户区改造的货币化安置方式，释放出大量的购买力，助推了三四线城市的房价大涨。

随着我国棚户区大规模改造完成，加上国内房地产供求关系发生重大转变，房地产从短缺转变为过剩，大规模棚户区改造开始慢慢淡出。最近几年，老旧小区改造、城中村改造等，开始取代曾经的棚户区改造。我国的城市更新改造，开始从增量扩张转为挖掘存量。

今年召开的城市工作会议，提出“以推进城市更新为重要抓手，……走出一条中国特色城市现代化新路子”，城市更新被放在了我国城镇化的重要位置。按照国家发展改革委的描述，“实施城市更新行动，既有利于补齐城市基础设施短板，提高城市发展的可持续性和宜居性，又有利于释放巨大内需潜力，培育发展新动能”。城市更新，已经成为当前兼顾民生和经济发展的重要战略性工程。

今年5月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对于城市更新改造提出了更细化的目标，其中提出了八条重点工作任务，包括加强既有建筑改造利用；推进城镇老旧小区整治改造；推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；加强城市基础设施建设改造；修复城市生态系统；保护传承城市历史文化；等等，基本上都是对存量资源的改造，对于以前大拆大建的棚户区改造只字未提。

对于普通民众而言，在城市更新的八大重点任务当中，最息息相关的主要是城镇老旧小区改造和城中村改造，这两大工程在今年都开始明显提速。

从城镇老旧小区改造来看，今年3月份，住房城乡建设部部长倪虹表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造”，这预示着，我国的老旧小区将迎来全面升级改造。

我国这一轮老旧小区改造，其实从2019年就已经开始启动。当时我国的基建等很多领域面临投资饱和，为了寻找新的投资空间，老旧小区这一块尚未大规模开发的领域就浮出水面。

一直以来，我国很多老旧小区不仅基础设施老化，而且缺乏基本的管理服务。按照官方描述，主要问题有“管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重；许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题；物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等”。

按照政府公布的文件，老旧小区改造的目标是更新改造小区燃气等老化管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道等，全力消除安全隐患，支持有条件的楼栋加装电梯。整治小区及周边环境，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施，增设助餐、家政等公共服务设施。

对老旧小区进行大规模改造升级，不仅可以改善民生，还可以为中国经济带来新的增长点，可谓一举多得。

按照统计数据，2019年到2024年，全国累计开工改造城镇老旧小区28万个，惠及1.2亿多人，共改造提升各类老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。

按照国务院在2020年设定的目标，当时是要在2025年年底，对2000年前需要改造的老旧小区完成改造任务。但是，按照住房城乡建设部部长倪虹今年公开的信息，要将2000年前所有小区都纳入改造范围。从“需要改造”的小区到“全部改造”，这就意味着我国小区改造工程的大幅扩容。

除了老旧小区改造大规模扩容，我国城中村改造也是如此。2023年中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，首批有35个超大特大城市纳入试点。去年年底，住房城乡建设部和财政部发文，将城中村改造的范围扩大到常住人口300万以上的大城市。城中村改造从超大特大城市大范围扩散到全国。

值得一提的是，我国城中村改造，明确提出“不搞大拆大建”，要采取“拆除新建、整治提升、拆整结合”等多种方式。这也是和过去大规模棚改最大的不同。

新中国成立之初，我国的城镇化率只有11%，几十年高速发展之后，现在已经达到了67%，虽然还没有完全达到发达国家80%左右的水平，但是高速扩张的空间已经有限。这也意味着，我国的城镇化的重心，将逐渐从追求外在速度转向提升内在品质，这也是中国经济未来的成长特质。