​房贷证券化:获得更便宜房贷的可能

（文 / 周一凡）

( 固定利率房贷的好处比较明显，即购房者对于还款数额有稳定的预期，可以做一个长远的还款计划 )

近日，中国建设银行总计不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券和国家开发银行总计不超过43亿元的信贷资产支持证券正式发行，这意味着银行信贷资产证券化的试点进入了实质阶段。其中，由建行作为发起机构的30.16亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”于当日在银行间市场公开发行，历时8年之久的“住房贷款证券化”终于迈出了实质性的一步。这也使得今后购房者获得更优惠的贷款利率，在理论上成为一种可能。

截至目前，我国住房贷款余额已经达到26000亿元，是1997年的100倍以上，远远高于其他贷款的增速;随着住房贷款规模不断增大，银行贷款结构也发生根本性改变，中长期贷款拉长至20年甚至30年，而由于现在的低利率，银行存款多为短期的。信贷结构“短存长贷”的矛盾使银行业潜伏相当大的风险。

化解这一风险或者分担这一风险的有效途径之一就是住房贷款证券化（MBS）。所谓“住房贷款证券化”，即银行选取一部分已经发放的住房按揭贷款注入特定的“资产池”内，售给一个特殊机构，再以债券形式卖给其他的机构投资者，如其他商业银行、国外投行和大型的机构投资者，然后可以将换回的资金再以贷款的形式发放出去。发起银行通过中间的利差赢得一定的利润，而投资者因为购买产品，定期会获得收益。

目前银行一笔房贷操作模式是——贷款、贷款收回、再贷款——贷款收回的风险完全由银行承担。但在房贷证券化后这种模式发生了变化，成为——贷款、贷款出售、再贷款——这样，可以加快资金的周转，同时，购买房贷证券的投资者也将承担起部分风险。由于银行承担的风险减弱，银行将可能适度放宽按揭贷款的尺度，同时，一升再升的贷款利率也存在下降的可能。

住房贷款证券化惠及的不只是银行业。个人住房抵押贷款以证券化为桥梁引入资本市场资金，相当于为居民安家置业提供了资金。实际上，在国外，银行实行房贷证券化，资金流通能力增强，会相对放宽个人按揭贷款尺度，并降低房贷利率以增强竞争力。美国房利美(Finnie Mae联邦国民抵押贷款协会)、房地美（Freddie Mac联邦住房贷款抵押公司）等几家大的房地产金融服务公司，就是利用住房抵押贷款证券化，使得美国中低收入者能够得到更优惠利率的贷款，购买自己的房产。

“贷款证券化分散了银行的风险，同时意味着银行可以直接到市场上筹集资金，降低了银行的融资成本。如果没有利率管制，理论上银行就可以给客户提供更优惠的利率。”中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理徐迪对记者说，“但现在央行对商业银行还有贷款利率下限的管制，商业银行并不能完全自己决定贷款利率。”

以目前的情况看，房贷证券化后，普通购房者从直接带来更优惠的利率中受益，还是可望而不可即的事情。建行的住房贷款证券化还只是试点，徐迪也告诉记者，证券化的来源全部是存量房贷，那么在26000亿元全国住房贷款余额中，30亿元的量完全可以忽略不计，根本不会对市场的资金供求产生丝毫影响。此外，国内个人住房贷款的不良率普遍低于0.5%，是银行的巨额优质资产，因此，银行在房贷证券化上动力不足。这也是建行住房贷款证券化试点的规模从50亿元降为30亿元最主要的原因之一。

实际上，现阶段住房贷款证券化带给普通购房者的直接影响，应该是固定利率房贷的推出，将因此而加速。

从2006年1月1日起，原来5.31%的个人住房贷款优惠利率就要对所有房贷借款人取消，即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限则达到了6.12%。央行在做出此次针对住房贷款利率调整的同时，也表示各商业银行可以推出固定利率个人房贷。

所谓固定利率个人房贷是指银行根据自身对利率走向的判断，向购房人提供一个利率报价，并为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。而固定利率贷款制度下，银行会和贷款人协商确定利率，并不受国家政策影响，有利于帮助贷款人规避利率风险。

固定利率房贷的好处比较明显，即购房者对于还款数额有稳定的预期，可以做一个长远的还款计划。同时，即使央行上调房贷利率，购房者也不会因为利率的改变而产生额外的支出。我国目前利率水平比较低，从长远看，利率有上升的趋势。从这一点来说，固定利率房贷的推出，使购房者有了更多的贷款产品可以选择，也可以适度规避自身承担的利率风险，降低房贷成本。

与此相对照，我国目前实行的是浮动利率房贷政策，如果央行对贷款利率进行调整，那么贷款购房人将在利率新政颁布后的下一年度执行调整后新的利率标准。在这种情况下，购房者将承受利率变动的风险，而银行则不承担这种风险。

“浮动利率并不安全！”中信银行行长陈小宪就曾这样表示。现在银行房贷普遍实行浮动利率，表面上看，银行通过转嫁给借款人的方式回避了利率风险。事实上，如果利率不断上升，一旦超出借款人还贷能力，将造成很多人客观上违约，个人住房贷款的质量将大大下降。银行应该看到，比利率风险更严重的是违约风险。

贷款人发生了问题，就意味损失，千万不能指望等贷款到期去谈判要回来，“这是德意志银行的原话。”陈小宪说,“利率市场化必须和资产证券化同步，才能破解房贷利率定价机制的困局。”

而房贷证券化就是把银行的风险转移给社会上不同的主体来共同承担。“国外是固定利率房贷比较多。以前国内的商业银行‘长贷短存’的风险完全是自己承担，房贷证券化之后这个风险就化解了。所以银行有了这个避险工具后，固定利率贷款如果买房人喜欢，银行就可以为客户提供这个产品。”徐迪对记者说。

据悉，建设银行、上海浦东发展银行和光大银行关于推出固定利率房贷的有关申请已经获得了中国人民银行的批准，并等待银监会的批复。

业内人士指出，推出固定利率房贷和房贷证券化等避险的对冲工具就像一枚硬币的正反面，两者相互配合缺一不可，固定利率房贷才能走得更远。而购房者也才能从中得到实惠。■

美国MBS:

保证足够的资金为更多人服务

住房抵押贷款证券化（MBS）既是房地产金融创新的结果，也是房地产金融创新的动力。1990年诺贝尔经济奖得主威廉·夏普（William F.Sharpe）和默顿·米勒（Merton M.Miller）通过实证分析和逻辑推导提出:房地产证券化将成为未来金融发展的重点。从世界范围看，住房抵押贷款证券化是搞活房地产市场最为有效的手段。美国前财政部长、哈佛大学校长萨默斯（Lawrence H.Summers）认为:“MBS不仅使住房业容易获得资金，而且也使广大投资者分享成果和共同分担风险，从而使各种金融创新大放光彩。”

威廉·夏普

（Merton M.Miller）

美国模式MBS是最高层次的住房贷款证券化产品。从投资人的角度看，MBS提供了一种回报高于国债而低于企业债券、风险低于企业债券而高于国债的投资机会。从购房者的角度看，MBS大大扩充了购房贷款的供给能力并且降低了贷款利率。从银行的角度看，MBS减轻甚至消除了流动性风险并降低了资产负债率。

美国政府性住房金融体系基本构架是:联邦住房与城市发展部（HUD），负责所有的住房与城市发展计划及相关政策的制定;下属联邦住宅管理局（FHA），负责住房标准的制定和为中、低收入阶层提供按揭担保;吉利美（Ginnie Mae美国政府国民按揭协会）是HUD的下属公司，但不属于FHA，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，可以归属于政府性住房金融体系的还有房利美（Finnie Mae联邦国民抵押贷款协会）、福利美（Fredde Mae联邦住房抵押贷款公司）以及退伍军人管理局（VA）等。商业性住房金融体系则包括为数众多的银行、储藏机构和证券公司，它们在政府公司业务范围之外的领域发挥着主角作用。这样，就组成了一个多层次、既分工又协作的住房金融体系。

房利美、吉利美和福利美号称三大政府信用机构，但实际上房利美和福利美已从最初的政府控制转变为私营公司，现均在纽约股票交易所上市，房利美也是全球最大的非银行金融服务公司。因此这两家公司的对外担保只有政府暗示（implication），并不是美国政府的对外信用担保。吉利美的对外担保则是政府信用担保。

吉利美是最典型的政策性机构，主要收购由FHA和VA发放或担保的贷款。FHA和VA是专门为特定的中低收入者提供帮助的。这两个机构95%以上的贷款都被吉利美收购或者证券化了，这样就保证了它们有足够的资金为更多的人服务。由于有美国政府的担保，吉利美本身发行或担保的证券也就为市场上广为持有，目前住房抵押贷款债券余额已超过5500亿美元左右。吉利美除了按照市场方式收购抵押贷款和将其证券化外，还直接或者间接地通过地方政府或社区给低收入阶层提供补贴，这样的资金则来源于国会拨款。

房利美的业务范围比吉利美广泛得多，它可以收购任何金融机构发放的住房抵押贷款。由于房利美成立时的政府背景，在收购抵押贷款时也具有政策倾向性，收购贷款的最高额度是241000美元，显然是为了协助中低收入阶层的融资。

在上世纪90年代，MBS在美国呈现极为迅猛的发展态势。到世纪之交，MBS超过美国国债，成为全球规模最大的投资品。房利美、吉利美、福利美三家政府性公司在MBS市场占有接近90%的份额。■