一年一新政

（文 / 邢海洋）

一年一新政，去年是上海，今年是全国，时间都选在6月1日，不知是不是总结了上海的经验，正好推广到全国。

上海的调控可谓立竿见影，提高按揭比例，征收交易税后，据当时最戏剧性的报道，去年6月1日，上海房产之窗公布的房屋成交均价一天下降了1426元/平方米。但显然，戏剧只发生在那一天，一周后看6月1日前后的周均价对比，每平方米只下降了321元，等于下降了不足5%。严格说，上海的调控起始于去年3月，房价一直在向下倾斜，但如果放在一个更大的时间尺度，房价并没有下降，房价最高的去年3月，上海的住宅交易均价将近万元，现在，价格又回到了这个位置。这还是统计上的数字，一年间，上海推出了很多环线以外的低价房，若扣除这个因素，上海环线内房价一直在平稳上涨。

新政频频，调控频频。印象中，这几年没有一年不调控，历史上，如此频密的调控，前所未有。可每次调控似乎都只解决一时问题，随后不得不为上涨的房价再设计一套调控方案，如此循环往复。原因在哪儿？上海最近披露出的一个贷款6个亿，购买上百套房子的案子给出了部分答案。政策再好，执行者不遵从又有什么意义。

本次“九部委十五条”比上海的调控更量化更具体。5年内售房要缴纳交易税，目的是降低房地产的流动性。作为一项资产，流动性降低，价值就降低，以加税压投资需求，不可谓不对症。双“70%”比例，硬性规定了中低价和中小户型比例，保障了中低价房屋的供应，也算对当前房地产供给失衡的纠正，不可谓不精准。政府限价，更用行政手段确保了普通人能买得起住房。再从市场反应看，政令一出，好评如潮，全国各地买房人都加入到观望行列，北京温泉地块的拍卖楼面价比一个月前下降了1/3。从任何一个角度看，“九部委十五条”都应该是成功的。

葫芦是按下去了，但是否一劳永逸地按下去呢？购房者一看形势，选择持币待购;开发商一看形势，吃不准政策了，开发进度放慢点了，现金流要紧;手里土地储备不多的，眼看地根要收，也没理由不赶紧抢地。房屋供应量锐减，价格飙升，后果是什么，现在已经看到了。无论“8·31”还是上海的铁拳，无一例外地要么打压供给，要么延缓需求，总是从心理上暂缓了供需压力，缓得了一时，却缓不了一世。治了标却治不了本。

为了对付开发商的“怠工”，政府不可谓不殚精竭虑，比如北京市国土局就宣布，对迟迟不开工或有意拖延开发建设的，或从高征收土地闲置费，责令限期开工、竣工，乃至收回土地。但只要开发商开发了1/3面积或投资超过1/4，便不在怠工之列了。北京郊区圈地几百亩上千亩的大盘数目不少，很多都是一期二期三期地慢慢盖，地都是几年前圈的，开发商豪言壮语，要给两代人盖房子。有人说，这次的“九部委十五条”充其量不过是个面面俱到的折中方案，例如双70%的规定就给省会和计划单列市网开一面，本来严格的规定最后又落到了人治上。

治不了本，根本利益上存在矛盾，可以想见执行上肯定会问题多多。上海房价飞升的时候上海市政府曾多次表示房地产很健康，不难看出政府希望房屋涨价的愿望;北京“8·31”后迟迟没有土地供应，也是这个原因。政府作为土地的唯一提供者，直接参与到房地产的利润分配，不可能从购房者的利益出发。开发商和政府，一个建房一个卖地，生意上天然构成盟友关系。土地招拍挂之前，仅出让土地的叫法就有很多种，诸如出让金、地价款、批租金等等，各个城市有自己的说法，目的是什么？无非当地政府想多分得一些利益，少给中央政府分成。所有土地都招拍挂之后，则是希望价格上涨。政府是管理者，又是直接收益人，拍卖土地时怎么可能盼望下跌？

土地的国有当然不是问题的症结。国有乃是全民所有，每一位公民都应该享受到土地增值的收益，关键看国家这个管理者如何调节利益分配。世界上唯一没有在住房问题上产生泡沫的是新加坡，那里，超过80%的国民居住在政府提供的租屋中，居者有其屋。被征用土地只有国家有权定价，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。政府房屋的建设部门盖房子，政府要列入预算，负责津贴。自然，如此严格的计划经济，任何人都不必担心买不起房子。

世界上土地制度多种多样，既有美国式的自由交易，又有新加坡式的福利式，不知为什么，我们却选择了一种政府批地，开发商建房的模式。福利分配的时候，尽管有这样那样的问题，但没有开发商，农民的土地和市民的住房直接交易，现在，已经冒出了一批亿万富翁，但农民的土地和市民的福利呢？■ 上海一年新政房价购房