畸形的房产市场

（文 / 高晓峰）

近期听闻两个以前从事房地产的朋友都转行了，假期小聚也聊了缘由，我由此而对看着分外热闹的房产市场有了颇感惊异的了解。

朋友都是在房地产公司做技术和产品的，也就是说，研究房子怎么盖得品质更高，面积、绿化、立面细节处理、环保、节能指标等无一不是他们关注的对象，而且还要控制造价。他们说起，北京的房地产限购已经两年，政府拍卖土地基本上还是价高者得，开发商房价也需要政府审批。为了统计数字的不离谱，对于开发商涨价多的项目，政府根本不批价格，也拿不到预售证。最近控制得越来越严，随之开发商做新项目的热情也骤减，导致市场供应量没有增加，而购房的刚需客户却并没有减少。所以很多位置合适的楼盘，一放就光，房子好卖得很。而对于新增开发面积，开发商确实保守得很，在当前的市场情况下，都不愿意冒“风险”了。

由朋友的讲述，我也明白了他们的逻辑：房地产的成本构成，土地当然占了最大的一块，一般开发商的管理费用是差不多的，而税金也是参照定价和项目的利润所得累计，其他就是房屋的建安成本和销售推广成本。房子非常好卖，上千人等一个只有百十来套房的项目，开发商当然不愿意在市场推广和销售上多花钱，事实也是如此。销售团队的佣金，开发商也不会像以前那么大方卖一套给个千分之几，剩下的就是建安成本。以前在一个充分竞争的市场，开发商还是比较在意产品的品质并和竞争产品做出差异，多数主流房产项目都在位置、绿化、配套、装修、服务、品牌延伸等方面去刻意塑造项目的卖点，甚至在细节上的努力也都是作为开发商卖房的一种推广手段。

但是现在可以看到土地拍卖政策不改，房地产的售价需要建委审批，申报价格高了就不批你，而且这种审批很难刚性，又成了一种权力寻租的机会。而且市场同类项目的竞争很少，市场供给成了一个恶性循环，成本和售价的限制减少了开发商提供更多供给的意愿，即使在建项目，开发商也不会在建筑产品上再多投入一分钱，多数房子就是按照最基本的强制规范实施。考虑到施工过程中，造价控制、管理不严，以及实施的随意性，大量无建筑美感、不节能环保、仅仅适用于这个畸形市场的房子应运而生。相应地，对于房地产的配套行业，比如管理严格、技术水平高的承包商，由于严格执行相应的技术成本，投标价格略高，各种新型的节能建材、创新性的施工技术等都不会为开发商所采用。因为他们现在干的事情仅仅是在盖房子，无需竞争也无需创新，商品房可以向“保障房”看齐，或者说政府引导开发商都去做“保障房”，这不就是一个畸形的市场么？哪个开发商还会在乎自己的产品呢？ 畸形房产市场