刺激房地产的两难

今年的中国经济面临较大的稳增长压力，去年年底的中央经济工作会议，对今年中国经济形势的判断是“面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。《政府工作报告》将2022年的GDP增长目标确定为5.5%，同时表示“需要付出艰苦努力才能实现”。而近期俄乌冲突和国内疫情升级，给今年的经济增长带来更大的不确定性。

在稳增长压力之下，基建和地产等一度淡出的传统手段，从去年年底以来开始被重新启用，尤为值得关注的是，房地产在这一轮稳增长的背景下，会扮演怎样的角色？

去年年底的政治局会议表示要“支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求”，各个层面的楼市调控开始松动：银行信贷的发放速度加快，房贷利率小幅下调，地方政府降低首付款比例，甚至取消限购，等等。从2016年提出“房住不炒”以来，当前的楼市调控处于最宽松的时期。那么，这一轮楼市调控的放松，最终会达到怎样的程度呢？

中国房价在经历了2015年的大涨之后，提出了房住不炒，由此成为中国楼市的顶层设计。在房住不炒的基调下，中国楼市调控经历了最坚定的几年，始终没有出现大的松动和反复。之所以如此，是因为中国已经深刻认识到楼市泡沫化的危害。

在这一轮稳增长压力下，楼市调控开始逐渐放松，也对房住不炒带来了最大的挑战。

2020年12月，在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议〉辅导读本》中，银保监会主席郭树清发表了一篇题为《完善现代金融监管体系》的文章，详细分析了房地产和金融危机的关系：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”灰犀牛的结论，成为国内对房地产风险的一个重要权威判断。

到了今年，郭树清对房地产风险的分析开始发生变化。今年3月份，郭树清表示，“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了”。郭树清还表示，“现在房地产价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一件好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳地转换”。

一年多前，郭树清还认为房地产是金融风险的最大“灰犀牛”，现在开始认为房地产泡沫化和货币化问题发生了根本性扭转，这种态度转变，在很大程度上改变了市场对于房地产调控的预期。

除此之外，另一大标志性事件就是房地产税的进展。去年10月份，全国人大正式授权国务院开展房地产税试点，本来已经暂缓的房地产税突然提速，让市场看到了房住不炒的定力和决心。不过，就在市场等待房地产税试点的细节时，今年3月中旬，财政部表示，“综合考虑各方面情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。走走停停的房地产税再度暂停。这也给市场释放出调控放缓的信号。

最近，A股市场在大幅调整的背景下，房地产股票异军突起，成为近期市场最强势的板块之一。很大程度上是因为，市场判断在经过了6年的严厉调控之后，房住不炒的调控可能会迎来最宽松的时刻，所以，敏感的资金开始建仓房地产股票，房地产股票开始被市场重新估值，短期之内迎来快速上涨。资本市场已经开始提前下注，预计这一轮房地产调控会继续大幅放松。

不过，对于过度发展房地产可能带来的负面效应，我国已经有相当充分的认识。一方面是因为房价泡沫破灭可能引发金融危机，美国次贷危机就是前车之鉴，同时，过度刺激房地产，对于拉动经济增长的边际效应其实已经越来越弱。2014年国内大幅刺激房地产行业，除了带来房价在2015年和2016年大涨，对于经济增长的拉动效应并不明显，2015年和2016年我国GDP增速继续保持下行趋势。

更重要的是，过度发展房地产，不利于中国经济的长期结构性转型，长期来看弊大于利。

十几年前，房地产被定义为中国经济的支柱产业，因为房地产行业关联度高，可以带动很多上下游产业发展，但是随着房价持续高涨，房地产开始显著拉升制造业等其他产业的成本，刺激房地产的负面效应开始上升。

房价上涨对其他产业的成本传导，一方面在于拉动了土地、房租等价格上涨，提高了很多企业的生产成本，同时，房价上涨使得企业员工不得不要求更高的工资，这也在很大程度上提高了企业的人力成本。国内房价最高的城市是深圳，任正非屡屡炮轰深圳房价太高，高房价对制造业的影响可想而知。

在房地产发展的早期，房地产行业可以以一己之力带动其他产业发展，但是房价过度上涨之后，房地产对其他产业的挤压效应开始大于拉动效应，房地产过度发展，会越来越挤压其他产业的生存空间。

中美贸易摩擦爆发之后，越来越多的人开始意识到，中国经济需要发展自己的高端制造业，靠房地产支撑的经济模式是不可持续的，所以，尽管过去几年中国经济一直面临不小的增长压力，但是房住不炒的基调始终没有改变，楼市调控甚至一直在持续升级。这一次，楼市刺激最终会达到怎样的程度，是房住不炒推出6年以来最大的挑战。 房地产楼市房价购房房地产业