深圳个人合作买房:难以复制的团购经验

深圳模式

两栋宿舍楼坐落在深圳宝安区沙井镇大片的塑料厂、五金厂之间，1995年建造，6层共84户。按照最基本的单身公寓配备，每户49.1916平方米，内有一厨一卫。“12月22日拍卖，我提前半个月才得到消息，原来就在深圳个人合作建房联盟登记过的有2300人，我立刻通知他们。”由于户型太小加上地处机场以远，林立人在12月20日只拿到了81份确认购买的协议书，他自己买下了另外3套。“我们买的房子每套平均不到7.5万元，这附近的房价在每平方米6000元左右。”尽管法院不允许勘察房子内部情况，专家估计这次购房至少比市价便宜一半。

与温州模式不同，深圳个人合作建房联盟这一次省略了拿地、建筑等一系列困难环节。“确切地讲就是团购。但宗旨是一样的，就是一起买便宜房子。”林立人是温州人，1992年来到深圳，开一家电子公司。“买烂尾楼的想法是我以前做生意时萌生出来的。”90年代中期是深圳楼市退潮的开端，大量烂尾楼出现，“每个生意人都在说房地产的事情，我和几个朋友联手买过几次法院拍卖的负债资产，对相关的法规政策都比较了解，我现在这个办公室就是2002年拍来的，花了20多万元”。在几次小型房产拍卖成功后，林立人熟悉了烂尾楼和负债资产的操作流程。他说:“2004年深圳楼价开始猛涨，我就想聚集朋友、员工和很多买房者的力量，把房地产商的利润拿来大家分。”

2004年竞拍“中南大厦”是深圳个人合作建房的首次尝试。“那时我们还没起这么一个好听的名字，但是已经有了‘合作’的意识。”“中南大厦”是深圳市中心有名的烂尾楼，距林立人的办公室只有10分钟路程。“2002年中南大厦停工后，有时间我就过去看。2004年12月终于传出了拍卖的消息。”林立人公司的员工和他各行各业的朋友都被这个项目吸引了，有近300人加入了团购计划。“我们请专家来估价，再根据自己的承受能力，反反复复开会，定出了7000万元的竞拍价格。”当所有人集资向法院指定的账户交齐了1000万元保证金时，林立人觉得个人合作建房的成功近在咫尺了。“一开始以为最大的问题是资金。”然而众口难调成为林立人举牌的最大障碍，“有的人同意加价，有的人不同意。对于加价的幅度也争吵不休”。尽管资金集中的速度和力量显示出团购的决心，然而个人心理预期不同使决策失去了效率。最终中南大厦以7500万元被别家买走，“现在价值已经翻了一番”。

购买者关系中的风险

( 2006年6月18日，厦门某烂尾楼改为低价民用住宅，购房者纷纷抢购 )

深圳发展银行深圳分行房地产金融部总经理原江对于林立人等人几年来的个人合作建房计划非常熟悉，也提供过一些技术细节上的指导。但对于个人建房者所期待的信贷服务和监管，原江认为“离那一步还相当遥远”。“风险在于个人合作建房的载体。”深圳另一家国有银行信贷部则直接点明:“监管并非银行一家就能实现。”温州个人合作建房出现“非法集资”的说法正缘于此。深圳这次团购行为，资金的焦点集中在林立人身上。在此次购楼过程中，林立人用个人账户收纳买房者的保证金。“法院规定必须用购房代表个人名义建立账户，收缴费用。”林立人一再强调缺乏监管的“深圳模式”绝不能照搬，“把你的钱放进我的口袋，我要是跑了呢？”

“按照深圳市土地与房产交易中心的起价428万元，竞拍者要交10%的保证金，凑齐这40万元不难，难的是向每个人确认钱的安全。我那两天心怦怦跳。”林立人的做法看起来相当笨拙，“我等在法院旁边的建设银行里，每个人来银行，把钱存进我的账户，或者转账给我，我现场趴在地上给他写一个收据，旁边还有一个律师签上名字，然后我们一起到法院去，确认他的钱是否已经进入银行指定的保证金账户”。林立人试图用13年义工的身份来解释购房者和他建立起来的信任，但是购房者心存疑虑也很近情理:“有一个我完全不认识的人跑到我公司交房款，我说我要等一下才去银行，他执意把钱放下，拿着我的收据走了。可一会儿就转回来了，说还是和我一起去银行，然后在走廊里看书等我。没有监管，他们必须承担对我信任的风险。”

尽管认识林立人6年了，王梦澜对“林总”身边的团队和其他合作买房的人不太熟悉，她只能说出一些人叫“老范”、“于先生”，至于他们究竟是什么身份，她并不关心，“尽管经常开会，80多人来齐并不容易。我们之间的信息公开化都靠林总的电话和E－mail，买房之前和我确认过产权、价格等情况。团购的人，有十几个人是深圳义工联的朋友，还有一些林总公司的员工，和他朋友公司的员工。还有少数网上召集的”。以林立人为中心，散发出去的人际关系网是这次合作购买的主要力量。在王梦澜心目中，林立人无疑是她最有办法的一位朋友:“我和林总相识是在深圳义工联，他不仅有能力，更有热心。”而且林立人的人脉让王梦澜非常钦佩，“我们每一次开会讨论，来的律师、记者、工程师还有房产公司和银行的人都是林总的朋友”。大多不懂房的买房者在专家的建议中对合作认识有了提高，同时又养成了对林立人的信任惯性。王梦澜怀着矛盾的心情说:“我们委托、授权都有明确的合同，但具体到商量和付款的过程如果按照死规定，这次肯定没办法成功。但以后一定要建立规章制度，用君子协定把个人合作建房规范管理起来，没有监管风险太大。但如果连林立人都骗我，我就对社会失望了。”

利润衍生的问题

“我们的做法确实存在问题。”林立人说非盈利性的组织其实比公司复杂得多，“个人合作建房是存在利润空间的。温州提出了3%的概念。我们现在每户只收了7.5万元的购房款，但这样费工费时的事以后还是应该支付报酬的。这个组织不是公司，却要做到专业化，有一定困难。我们曾经对买房者有一定资质的要求，比如是否初次购房，但是无法考察。而且我认为，合理的利润也应该让买房者获取。但要避免炒房，团购的模式肯定做不到。”林立人虽然想试探温州模式的可行性，然而他对和房地产开发商合作显得非常谨慎，“这样做模糊了合作建房的概念，使我们和开发商没有一个明确的界限”。

住房的复杂再生产过程，使房地产商提出的问题更加具体:“如何保证分配的公平？特别是旧楼中存在的大量改动问题由谁来买单？更多的问题还在买房以后。”不满意房地产商可以打官司退房，而合作购房之后的问题显然没有针对的权力实体。深圳个人合作建房的原则是少数服从多数，但具体到每个人，利益都是100%的，这一层利益的流失也应计入购房成本。具体到这次深圳团购，每7户拥有一个产权证，并没有独立产权。尽管王梦澜已经打算将房子出租，能否分割产权以及之后租售的问题还在法院的考虑中。“个人合作建房联盟既非公司，又不是社团，松散流动的人员结构，不仅给组织管理带来麻烦，责任的归属也无法明确。”在北京大学房地产金融中心主任冯科看来，关键是这种资产载体，没有监管和运作规范，“用《公司法》管理很不合适，是房地产商变相炒房？是非法集资？难以判断属性”。

“我们在房地产商之外创造了一种新方法，尽管不能再这么干了。”还顾不上后续问题的林立人乐观地希望，个人合作建房被纳入体制内。“有明确的监管方式和行事规范。”因为深圳个人合作买房者的成功，承担着政策和操作的双重风险，“到现在，手续的每一个环节都让我心惊肉跳。我没有办法把每一个细节都向所有人一一解释，有时我很想关掉手机，去海边。但是大家要去找谁呢？” 团购个人合作复制深圳买房深圳买房经验购房烂尾楼