脱胎换骨的长春经开

长春经开（600215）是长春经济技术开发区内的一家上市公司，主要从事开发区内的基础设施建设、供热供电等业务，随着开发区内的各项基础设施建设日渐完备，公司可以承揽的工程越来越少，经营业绩直线下降，最近几年仅靠财政补贴过活。看不到发展前景的长春经开也遭到了投资者的抛弃，尽管公司每股净资产高达6.35元，但是股价长期低于净资产交易也乏人问津。

借股权分置改革之机，公司在新的管理层带领下，完成了一次脱胎换骨的改变，从一家毫无盈利前景的公司摇身一变为拥有大量土地储备的准地产公司。公司将没有盈利能力的资产出售给长春东南开发建设公司，后者是长春市国资委独资公司，同时向开发区管委会收购了大量的优质土地资产。出售的资产包括，从事开发区绿化建设的生态发展公司99.98%的股权和对该公司的应收账款，二者合计12.25亿元，开发区内的两座变电所，售价3771万元。同时向开发区管委会交还电力资产，交还价格为3.07亿元，管委会在接受电力资产之后，还需要向上市公司支付3500万元的财政补贴。公司还向东南公司退还了5.9亿元不可运营的土地。

在将大量不良资产予以剥离之后，公司向开发区管委会购买了大量土地资产。根据二者签署的《土地委托开发协议》，公司向管委会支付20.56亿元用于长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营用地共三块土地的开发。按照公司和管委会签订的协议，公司获得这三块土地的一级开发权，负责对三块土地进行征地拆迁补偿，并达到“七通一平”的标准，公司预先将土地出让净收益20.56亿元支付给管委会，将来这三块土地通过“招拍挂”出让之后，多余收益归公司所有。同时，公司还可以参与这三块土地的“招拍挂”，除非放弃参与“招拍挂”，管委会不得在公司没有准备或者无法参与的情况下，通过“招拍挂”出让土地。事实上，这样的条款已经锁定了长春经开对这三块土地的二级开发特权，因为公司在参与“招拍挂”时，可以无限往上报价，无论报价多高，管委会都会将多出的出让金返还公司。在此意义上，已经成为一家准房地产公司。

在这三块土地中，南部新城核心区位于长春新市政大楼附近，是长春未来的金融和商业中心。公司对该土地的一级开发利润做了测算，在2007～2012年土地出让平均价格较2006年增长6%的基础上，土地增值和工程施工收益带来的利润分别为4161万元、6950万元、8131万元、9486万元和1.08亿元。公司计划参与其中33.5万平方米土地的二级开发，其余161.5万平方米土地视情况决定是否参与竞标。该区域周围商品房价格为3000～3500元/平方米，办公、商业楼均价在5000元/平方米以上，随着南部新城的配套设施不断完善，该区域房价还有较大的上升空间，测算2008～2012年的预期收益分别为8330万元、1亿元、1.1亿元、1.7亿元和1.6亿元。5号用地位于长春市东南，公司计划在一级开发完成之后，全部取得34.8万平方米的土地使用权，公司计划在该地区建设中高档小区。5号地的预期收益测算结果是，2007～2010年，1.03亿元、1.58亿元，1.47亿元和2.56亿元。7号用地位于空港经济带和市区处，计划是完成一级开发后，放弃“招拍挂”，只分享一级开发利润。2008和2009年，预计从中获得770万元和885万元的收益。

通过参与上述三块土地的一级和二级开发，预计2007～2012年的税前利润分别为1.45亿元、3.18亿元、3.38亿元、4.61亿元、2.76亿元和2.96亿元，而公司在2005年和2006年的净利润仅为3000多万元。

在拥有大量土地储备之后，公司面临的难题是开发所需的巨额资金，2007年大概需要将近6亿元的资金，以后年度的资金需求可以通过回笼资金实现滚动开发。公司的筹资计划一是从银行贷款2亿元，作为土地开发的启动资金，通过定向增发引入1～2家有实力的房地产公司，一方面筹集3亿～4亿元的资金。通过引入战略投资者来提高公司的房地产开发能力，同时，还将和有实力的房地产公司进行项目合作，预计筹资2亿元。

向房地产公司转型之后，长春经开向投资者展示了美好前景，风险之处在于房地产的宏观调控。比如最近关于土地增值税的政策，就引发了地产股的一波暴跌。另外，公司所需的巨额资金也是不容忽视的风险，2007～2012年，公司共需资金近60亿元，只能在滚动开发中逐步解决，2007年的开局将成为故事的关键。 长春经开脱胎换骨购房