房地产救市再升级

去年9月份，中央政治局会议首次提出要促进房地产市场止跌回稳，从最高层面发出了房地产的救市信号。随后，一系列救市政策迅速出台，对楼市止跌起到了立竿见影的效果。

以一线城市楼市来看，去年10月份，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.4%，出现了13个月以来的首次上涨。随后，楼市止跌趋势还在延续，去年10月份到今年1月份，一线城市的二手房价格实现了连续四个月的环比上涨。

不过，从今年2月份开始，楼市止跌反弹的势头开始减弱。今年2月份，一线城市的二手房价格开始环比下降，3月份小幅反弹，但是到了4月份，再度进入环比下降。

种种迹象表明，去年四季度以来推出的政策刺激，对于房地产的拉动作用已经越来越弱，如果不及时推出新的政策，房地产就有可能再度下行。正是在这样的背景下，国务院常务会议提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

在地方政府层面，很多地方政府其实已经开始了新一轮楼市刺激。比如广州市，在6月12日发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出“优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率”，这也是我国一线城市当中，第一个全面取消房地产限制措施的城市。

国务院常务会议提出要更大力度推动房地产市场止跌回稳，叠加广州已经率先取消了房地产的各种限制措施，全国范围内的房地产救市升级行动已经拉开了序幕。

问题的关键在于，我国已经推出了一轮又一轮的房地产刺激政策，如果还要以更大力度救市，还会推出什么样的政策呢？

按照住房和城乡建设部的描述，我国楼市止跌回稳，主要组合拳其实就是“四个取消、四个降低、两个增加”。具体而言，“四个取消”指的是取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率和降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；“两个增加”是指新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

如果房地产救市继续升级，主要办法其实也就在“四个取消、四个降低、两个增加”之中，尤其是“四个取消”和“四个降低”，将是房地产救市继续升级的主要发力点。

从“四个取消”来看，主要就是取消我国房地产的各种限制性措施。在我国房地产过热时期，很多城市推出了限购、限售和限价等措施，但是随着这几年房地产下行，绝大多数城市已经取消了限制性措施，尤其是限购政策。从全国范围来看，目前实施限购的城市只有北京、上海、深圳以及三亚。

所以，如果房地产救市政策继续升级，最引人关注的就是，一线城市的限购是否会完全放开？

我国四大一线城市当中，广州已经在去年9月份完全放开了限购，无论是本地户籍还是外地人口，都可以在广州自由买房，没有任何限制。其余三大一线城市，虽然依然坚持限购，但是也在一定程度上慢慢放宽。比如深圳市，对于非中心城区已经不再有任何限购，上海和北京通过下调对外地人士的社保或个税年限要求，变相放宽了限购。随着中央提出以更大力度推动房地产止跌回稳，加上这些城市自身也有刺激楼市的需求，可以预见的是，未来几年，深圳、上海和北京放松限购的尺度还会越来越大，甚至不排除到最后完全放开。

除了取消限购、限售等限制性措施外，我国房地产刺激政策进一步升级，还可以继续发力的空间还有“四个降低”，主要包括降低首付、降低房贷利率和税费等等。

从首付比例来看，去年9月份，央行发布新规，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在全国统一的最低首付款比例基础上，地方政府可以自主确定是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定最低首付款比例下限。

在此之前，我国首套房的首付款比例为20%，二套房首付款比例一直高于首套房，2010年时曾经高达40%，后来逐渐下调到30%和25%，去年9月份二套房和首套房首付比例统一到15%。

如果从国际市场来看，很多发达国家的住房首付款比例都在10%左右，最低的甚至只有5%左右。如果按照10%的国际标准来看，我国现有15%的首付款比例，理论上而言还有继续下调的空间。

对于购房者而言，首付款比例大幅下调，好处在于买房的门槛更低，一些低收入家庭也有机会买房“上车”。不过，更低的首付款比例，就意味着更高的房贷。对于大多数普通收入的人而言，房贷杠杆如果过高，一方面意味着挤压了日常的消费开支，同时，如果房价继续下跌，房贷杠杆过高就更容易陷入负资产的风险。当年美国次贷危机，就是因为首付款比例过低甚至零首付，吸引了大量低收入家庭购买房产，最终引爆风险。

和降低首付款比例相比，更具操作性的可能还是降低房贷利率。最近几年，我国房贷利率明显下降，截至2025年4月，全国首套房贷款平均利率为3.10%，二套房贷款平均利率为3.21%，和前几年5%甚至6%的房贷利率相比降幅近半。

一方面是因为我国贷款利率（LPR）持续下降，房贷利率也随之下调，除此之外，我国房贷利率还在LPR基础上主动减负，包括存量房贷利率也多次下调，我国房贷整体利率大幅降低，降低了购房者的负担。

我国今年的货币政策基调是“适度宽松”，按照央行的表述，“将根据国内外经济形势和金融市场运行情况，适时降准降息”。随着国务院常务会议提出以更大力度推动房地产市场止跌回稳，继续降息的时间窗口可能也就越来越近。