房地产新模式轮廓初显

房地产发展新模式的本质是高质量供给引领的经济增长，不缺房的老市民居住升级“买好房”的同时要更好满足支付能力不足的新市民的基本居住需求，即“好买房”，新一轮保障房建设是新模式的突出亮点。

2023年，房地产市场在调整中磨底，预期偏弱，二手房销售稍好于新房，土地市场持续低位运行，分化加剧。中央政策前稳后松，下半年进一步强调防范化解风险、加快“三大工程”建设以及推动房地产金融供给侧结构性改革，但政策效果充分显现需要时间。展望2024年，房地产市场或将继续磨底，但有望边际改善企稳。

一、房企债务违约仍在蔓延，部分债务重组成功

截至2023年11月，累计有79家上市房企发生债务违约，其中2021年、2022年以及2023年违约的房企数量分别为19家、36家和10家。化险之路漫漫，14家违约房企采用破产方式，但仅有银亿1家完成破产重整；37家违约房企采用债务重组方式化解危机，但仅有富力、当代等7家企业完成，其中，融创的境外债务重组方案已通过，恒大的境外债务重组方案被搁置。展望2024年，部分出险房企债务重组成功有望形成示范效应，在一定程度上提振出险企业信心，叠加当前监管部门积极稳妥化解房地产风险，将有助于其他出险房企债务重组步伐加快。

二、房市磨底，二手房销售好于新房

（一）新房市场前高后低，复苏持续性不足

2023年年初以来，在前期积压需求的集中释放和“小阳春”的推动下，全国商品房销售市场呈现回暖趋势；二季度在供应收缩、需求退潮下，量价出现回落；三四季度中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，但受制于经济形势、收入预期的影响，市场总体仍处在下行调整阶段。2023年1-11月，全国商品房销售面积100509万平方米、商品房销售额105318亿元，累计同比分别下降8.0%和5.2%。从11月单月来看，销售金额同比降幅在连续3个月收窄后有所扩大，销售面积同比降幅仍然超10%（见图1）。

在人口进入负增长时代、城镇化进入中后期、居民收入预期尚未修复的宏观环境下，2024年新房市场短期仍将处于磨底阶段。

（二）重点城市二手房成交显韧性，“以价换量”特征明显

2023年二手房总体成交好于去年同期，也好于交付存在不确定性的新房。据克而瑞数据，2023年11月17个重点城市二手房成交面积预计环比增长4%，同比增长22%。前11个月，二手房累计成交7718万平方米，累计同比增长32%。从年内月度走势来看，在前期积压的购房需求加速释放以及政策延续宽松态势下，2、3月份成交走高；进入4月份，由于积压需求消耗殆尽以及政策持续性减弱，成交复苏放缓，成交量连续下滑4个月；自8月份起二手房成交迎来了持续上升态势。

值得注意的是，“认房不认贷”等需求侧政策出台后，重点城市二手房挂牌量呈现持续上升态势，导致其价格面临较大下行压力。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月监测14个重点城市二手住宅挂牌量环比上涨2.18%，同比上涨96.18%。另据中指研究院数据，11月百城二手住宅价格环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点，已连续19个月环比下跌；同比跌幅扩大至3.21%；二手房价下跌城市数量连续6个月超90城（见图2）。

三、土地市场持续低位运行，分化加剧

（一）成交规模处于近十年低点，土地拍卖溢价率处于相对低位

2023年年末土地市场翘尾效应凸显，但全年土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑。据克而瑞数据显示，截至12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平方米，同比上年同期微涨4%（见图3），是下半年以来首次同比回正。2023年全年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降20%，总成交规模处于近十年的最低点。分能级城市来看，无论是成交建面和成交金额，各能级城市土地均不及去年同期水平。

热度方面，受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情依然不佳，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。2023年12月平均溢价率2.8%（见图4），较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低。虽然“限价”取消旨在为开发商打开利润空间，调动其拿地积极性，但市场整体热度并未起来，分化仍是关键词，高溢价拿地的房企也依旧以国企央企为主，投资整体格局也未发生根本性改变。2024年土地市场或将延续低位运行态势。

（二）土地出让收入累计同比仍为负增长，地方财政压力攀升

财政部数据显示，2023年，国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%。2023年四季度以来，受房企与城投拿地力度上行、年末收入集中入库等因素影响，2023年12月，国有土地使用权出让收入单月近1.6万亿元，同比增长1.8%，是2022年2月以来首次转正。但同期300城土地成交面积仍维持负增长，土地市场持续低迷，地方财政压力特别是债务偿还压力被动攀升。2024年，偿债压力较大的中西部城市需要重点关注。

四、政策脉络

（一）需求侧管理大幅度放松

2023年，居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、“认房不认贷”等利好接连落地，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。8月25日，三部门联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者；8月31日，两部门调整优化差别化信贷政策，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否，打开限购城市降首付空间；8月31日，央行、金监局发文指导商业下调存量首套住房贷款利率，减轻居民负债压力；8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP。2023年地方调控政策松绑加力提速，核心一二线开启“四限”松绑潮。

展望2024年，房地产需求侧管理有望持续优化，一线城市政策或将进一步精细化调整，二线城市或将全面放开购房限制。

（二）金融政策纾困供给侧

2023年，供给端金融支持力度持续加大，缓解房企流动性压力。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，央行等三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，并拟定了“50家房企白名单”。12月11-12日，中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。随后，工、农、中、建、交等大银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。2024年将继续落实供给端金融支持政策，让“三个不低于”“融资三支箭”“房企白名单”等措施真正落地见效。

（三）房地产新模式轮廓初显

“三大工程”是房地产新模式的重要战略支点。2023年，中央首提“三大工程”，即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署。4月、7月两次政治局会议均重点提及“三大工程”。7月，国务院发文推进城中村改造，主要面向22个城区人口超500万的超大特大城市。8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，致力于构建“刚需有保障、改善有商品”的住房供给新格局，明确保障对象为工薪阶层，采取保本微利定价原则配售，实行严格封闭管理。10-11月，住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。12月，国开行发放全国首笔配售型保障性住房开发贷款。

我们认为，房地产发展新模式的本质是高质量供给引领的经济增长，不缺房的老市民居住升级“买好房”的同时要更好满足支付能力不足的新市民的基本居住需求，即“好买房”，新一轮保障房建设是新模式的突出亮点。启动新一轮保障性住房规划建设，是重构市场和保障关系的一项重大改革，重点针对两类群体：一类是住房有困难且收入不高的工薪收入群体；另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房。对配售型保障性住房而言，建设数量将由城市政府“以需定建”，并明确要实施严格的封闭管理。

五、政策建议

加强对房地产风险层级及其变化的动态研判。目前，房地产市场的流动性风险仍在蔓延，部分房企面临资不抵债风险。对风险层级的判断，决定了应对风险的举措及其力度是否合理。建议根据风险情况的动态演化，及时更新对风险层级的相应判断，为及时而准确的应对奠定基础。

收储部分在建住宅，促进房企现金流改善。随着中央层面对满足房企融资的一再强调，对民营房企和混合制房企的融资支持有望得到实质性的加强，但是短期内切实有效地落实仍存在诸多困难，因此预计2024年房企融资仍将维持较弱态势。建议中央牵头成立收储基金，收储一些在建住宅，作为保障房来源，既可配售，也可配租，缓解房企销售回款困难的态势，促进房企现金流改善，撬动市场信心。

进一步支持房地产代建模式发展。近两年，受土地成本高企以及融资环境变化等因素影响，代建行业逆势迎来发展机遇。过去两年，“城投+保障房+金融纾困”发力，支持代建行业的整体规模进一步增长。随着代建领域进入快速发展期，有更多企业进入代建赛道，代建市场规模将进一步扩大，市场竞争也会更加激烈，收益率可能会有所下降。作为房地产领域正在发展的一个新方向，地方政府的支持和行业的规范必不可少。

适时放松商品房限价，提振预期。从政策趋势上看，市场过热阶段出台的限制性政策接下来大概率将继续优化，以更好地支持合理住房需求释放。建议在多个城市取消地价上限、恢复“价高者得”的基础上，适时调整需求侧管理理念，进一步优化限价政策，让开发商有更大的自主定价权，允许开发商降价换市场，这将一定程度上促进购房需求的释放，有利于开发商销售回笼资金，促进楼市平稳健康发展。

作者简介：王美华，国研科技集团助理研究员；王瑞民，国务院发展研究中心副研究员。

（编辑：张 栋）