上海优化调整楼市限购政策 外环外符合条件不限套数

方正证券：第一，上海“825新政”出台，主要因当前楼市与居民购房端双重承压：二手房价格已连续25个月同比下跌，6月后跌幅进一步扩大，二季度起环比价格增速也持续下行；居民实际购房首付比例达68%，杠杆使用意愿较弱、信贷条件待优化；同时为跟进北京8月五环外限购放宽政策，契合“精准支持需求、促进职住平衡”的调控方向。第二，新政核心围绕三方面关键调整：限购上外环外彻底取消套数限制，沪籍无需额外社保、非沪籍社保满1年即可购买（含二手房），外环内仍保持非沪籍限购1套、社保满3年的原有政策，实现“郊区去库存、核心保稳定”；信贷与公积金端，商贷取消首套与二套利率区分，公积金最高额度提至184万（多子女家庭216万），且支持提取余额付首付；房产税对非沪籍首套免征，二套给予人均60㎡免税面积，降低新市民持有成本。第三，政策短期或带动外环外周度成交量环比增长，嘉定、松江等轨交成熟板块弹性最突出；中期能减轻改善群体还贷压力，释放改善与刚需购房需求，但同时也存在资金与需求从三四线向一线城市外溢的情况，从而加剧全国市场分化的可能。第四，此次新政属边际优化，尚未解决行业库存高压、购买力瓶颈等核心问题，但9月将进入地产政策强预期窗口，深圳大概率跟进松绑光明、龙岗等郊区限购，形成“京沪深”政策协同，且6月全国地方政府专项债发行超8000亿元（环比增60%），房地产类专项债为后续收储提供资金支撑，建议关注地产板块，虽政策难快速推动行业止跌，但强预期可改善地产股流动性。

华泰证券：8月以来，北京、上海相继出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

申万宏源：我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策将进一步推出，并预计核心城市房地产市场已在底部拐点区域，并将领先筑底回升。同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。

平安证券：短期来看，本次上海政策优化有望提振市场信心，利于区域市场成交恢复，中长期来看，我们依旧强调淡化对短期市场整体及个别政策的关注，把握“核心区及好房子”正逐步止跌回稳的确定性，从中期维度拥抱受益行业趋势的优质企业。