长租公寓为什么总爆雷？

最近，又有长租公寓爆雷了。总部位于南京的乐伽公寓宣布停止经营，而且无法偿还客户欠款，又有上万名租客和房东被坑。过去一年时间，已经有20多家长租公寓倒闭，今年7月份就多达6家，整个行业呈现出加速爆雷的趋势。

那么，长租公寓为什么会频频爆雷呢？

长租公寓普遍采用的“高进低出”模式，是这个行业爆雷的主要原因之一。最新宣布倒闭的乐伽公寓就公开表示，“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已为长租公寓市场带来较大风险。所谓“高进低出”，是指长租公寓为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。这种模式和中国很多初创的互联网公司非常相似，比如当年的打车市场，滴滴和快滴们都是通过红包大战来争夺市场占有率，长租公寓也沿用了互联网行业的常用套路。不过，这种通过亏损来抢占市场的方式，背后需要有实力强大的资本支撑，否则烧钱模式就难以持续，一旦现金流断裂，公司就会迅速倒闭。最新爆雷的乐伽，以及此前很多倒闭的长租公寓，大多数都是现金流断裂所致。

长租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了过高的金融杠杆，比如业内普遍采用的租金贷模式。租客在和长租公寓签订租房合同的时候，还会同时和第三方金融机构签订一份贷款合同，金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司，长租公寓提前一次性收到资金后，并没有将资金全部用来支付给房东，而是用于快速扩张新的业务，一旦长租公寓卷款跑路，房东收不到租金，就会驱赶租客，而租客不仅面临被扫地出门的风险，还要每月偿还金融机构的贷款。

除了高进低出和租金贷这两大“罪状”之外，长租公寓频频爆雷的深层次原因，还在于国内租房市场的投资回报率大大低于公寓运营企业的预期。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观，因此采取了过于激进的投资策略，但实际上，国内的房租回报率并不能支撑他们的激进扩张，因此很多没有大资本支持的企业也就只能面临爆雷的结局。

长期以来，大多数国人都有根深蒂固的住房情结，住房不仅能给人提供足够的安全感，甚至还能实现资产大幅增值，因此，拥有一套属于自己的房子是很多人的人生终极目标之一，而租房仅仅是一个过渡性需求。在这种住房文化的推动下，国内购房市场和租房市场的发展极不平衡，购房市场的房价持续大幅上涨，反过来又更坚定了更多人购房的信念，房租价格虽然也在保持上涨，但远远比不上房价的涨幅。按照国际通用的租售比来看，我国很多城市的租金回报率都不到2%，而发达国家的租金回报率基本上都在5%以上。如果不考虑房价的上涨，仅仅以房租作为房子的投资回报，国内的租金回报率显然价值极低，这也导致很多长租公寓难以通过租金来获得足够的回报。

但从另外的角度来看，房租的绝对价格却并不便宜，尤其是对于租客而言，目前的房租水平已经让他们难以承受。由于很多租客都是刚入职场不久的年轻人，收入水平并不是很高，对于租金价格尤为敏感。所以，中国的房租市场就呈现出一种畸形的矛盾，一方面几乎是全球最低的租金回报率，而年年上涨的房租又让很多人直呼租不起。之所以会出现这种矛盾，主要原因就在于房价上涨过快，导致租金的相对回报率和绝对值之间出现巨大分裂。

从长期来看，如果房价大幅下跌，会使得租金回报率回归到合理水平，否则，想要使得租金回报率保持在国际平均线上，也就只有通过房租持续上涨才能实现。从长租公寓的角度来看，通过价格战来抢占市场的做法，在互联网行业或许行得通，但在租房市场显然难以持续。对租客而言，价格高低固然重要，但更重要的是有一个可以长期稳定居住的房源，而长租公寓最大的优势其实就在于稳定，如果长租公寓能够给租客提供一个长期稳定的住所，即使价格有所上浮，对很多租客而言也是能够接受的，完全没有必要通过价格战自毁长城。

大量长租公寓爆雷之后，很多租户也陷入了相当被动的局面，既要背负租房时签下的银行贷款，还要被房东扫地出门。其实，今天的长租公寓市场和P2P行业有很多类似之处，很多长租公寓通过低租金来吸引租客，这种做法相当于P2P平台通过高收益率来诱惑投资者，最终那些跑路的P2P平台，大多数都是承诺收益很高的，而长租公寓里爆雷的，也大多是以低价竞争的。无论是对于租客，还是投资者，如果少一些占小便宜的心理，其实就可以避开很多的雷区。

这几年长租公寓的兴起，风口在于我国鼓励发展租房市场，将租售并举作为我国房地产调控的顶层设计。在这样的大背景下，最近几年涌现出大量长租公寓。我国想要将租房市场发展到很高的水平，仅仅依靠政府力量是远远不够的，长租公寓的兴起，可以在很大程度上弥补政府力量的不足，使得租房市场的供应更加多元化。

从更高的层面来看，长租公寓的兴起，甚至可以更好地帮助我国实现租售并举的房地产调控。越是具有重要意义，越是需要建立良好的监管体系，如果刚开始起步就四处爆雷，最终很有可能重蹈P2P的覆辙。 长租公寓市场分析租房