写字楼的空置率为什么这么高？

根据市场主流研究机构的数据，我国的几大一线城市，深圳、北京和上海的甲级写字楼的空置率都在20%～30%之间。

随着写字楼空置率越来越高，租金也随之大幅跳水。空置率最高的深圳，租金价格相比前几年的最高点已经下跌了三成，回到了11年前的水平；上海去年的平均租金从每平方米8.14元/天下跌到7.17元/天，下跌幅度为12%；北京去年的平均租金下降超过9%。

如果说住宅市场的不景气，主要体现了居民对于房地产市场的信心下降，那么，写字楼市场的不景气，更多体现了企业的信心下降。和居民相比，企业的一举一动，更具有宏观经济晴雨表的信号意义。

当前大城市的写字楼空置率大幅上升，从直接原因来看，主要是很多企业开始收缩战线，导致对写字楼的需求明显下降。尤其是互联网企业，过去在写字楼市场是出手最阔绰的金主，但是随着行业红利见顶，加之遭遇反垄断治理等，互联网企业的经营策略从快速扩张转为降本增效，在优化整合业务和人员之后，对于办公场所的需求也就快速萎缩。

如果说大规模裁员还要面对各种社会压力，那么缩减办公开支就成为相对容易的选择。在降本增效的大背景之下，很多互联网大厂或是减少办公面积，或是消费降级，从顶级办公区域搬迁到更便宜实惠的写字楼。

比如北京的中关村和望京地区，是互联网企业最集中的两大区域，但是最近几年，很多互联网企业都开始撤出，字节跳动、微软和爱奇艺等从中关村写字楼退租，美团更是从望京提前退租3万平方米。

除了国内企业在办公开支上压缩成本，外资撤离也在一定程度上减少了对写字楼的需求。2023年，我国实际使用外资同比下降了8%，曾经高速涌入中国的外商投资，在去年出现了罕见的负增长。外资一向是我国高档写字楼的重要客户，最近几年，外资开始缩减在中国的投资，有些外资甚至全部停止了中国业务，彻底关闭了在中国的办公室，比如全球资管巨头先锋集团宣布退出中国市场，去年11月份关闭了在上海的办公室。这些外资的撤离，也导致国内写字楼市场失去了部分重要客户。

写字楼市场有一个指标叫作净吸纳量，是指“新租面积+扩租面积-退租面积”，业界以此衡量写字楼的市场需求。以最近两年的数据来看，国内一线城市的写字楼净吸纳量呈现暴跌之势。

从2021年到2023年，北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米，跌幅87%；上海从136万平方米下降到39万平方米，跌幅71%；深圳从84万平方米下降到22万平方米，跌幅74%。从这组数据来看，过去两年，三大一线城市甲级写字楼的需求大幅萎缩了七至九成。

从宏观经济的角度来看，写字楼等商业地产是我国房地产市场的重要组成部分，如果写字楼空置率越来越高，供过于求的状况难以缓解，开发商就会大幅减少写字楼投资，这样会让房地产投资增速越来越慢，最终也会对全社会固定投资形成拖累。

写字楼的空置率上升，还会对消费市场带来冲击。在北京、上海和深圳等一线城市，高档写字楼里金领和白领们的强大购买力，成为周边商圈最重要的支撑。顶级写字楼的周边，通常都会衍生出这个城市消费力最强的商圈，比如北京CBD的周围，仅仅是SKP和国贸这两大商圈，年销售额就双双超过200亿元，比哈罗德百货的营业额还高。

尤其是SKP，更是成为全球单店营业额第一名，其成功的背后有很多原因，但一个很重要的因素还是离不开北京CBD这个顶级办公区域的支撑。在全国所有商圈当中，年销售额超过200亿元的只有三个，分别是北京SKP、北京国贸和南京德基广场，北京的CBD一地就贡献了两个顶级商圈，CBD办公区域的消费能力可见一斑。

如果顶级写字楼的空置率不断上升，周围的商圈也会受到影响。有关数据显示，现在北京的主要写字楼区域，压力最大的就是中关村和CBD区域。当顶级写字楼的空置率越来越高，最具消费能力的人群纷纷离开，对周围商圈而言，也就意味着购买力的流失。

我国写字楼的主要用户是金融业、互联网科技行业和其他一些服务型行业，写字楼空置率居高不下，也折射了最近几年服务业发展不够兴旺的现实。

过去十几年，我国一直在努力发展服务业，提高服务业在经济中的比重，因为发达国家一个重要的标志就是服务业在国民经济中占比很高，一半的发达国家其服务业对GDP的贡献度超过80%。中国经济想要实现更高层面的转型升级，就不能一直停留在低端制造业上，而是必须向高端制造业以及服务业升级，提高第三产业对中国经济的贡献度。

十几年前，我国服务业对GDP的贡献度只有40%多，经过十多年的发展，服务业在经济中的比重大幅提升，到了2019年，服务业对GDP的贡献度超过了六成。如果按照这样的趋势发展，我国的服务业占比有望接近发达国家的水平，对经济的贡献度可以达到七八成的水平。

不过，疫情暴发之后，我国一直稳步发展的服务业开始掉头向下，终止了持续增长的势头，2023年，我国服务业对GDP的贡献度下降到54.6%，和疫情前相比下降了近10个百分点。

写字楼空置率上升，就是这几年服务业放缓的微观体现。或许，等到将来写字楼重新门庭若市，预示着服务业又开始进入扩张周期，中国经济才会重新得到更多支撑。 写字楼