闲置宅基地期权价值与交易价格偏差测度分析

摘要 2023年中央一号文件强调赋予农民更加充分的财产权益，保障农民合法的土地权益。随着城镇化进程加快，宅基地粗放利用及闲置等问题凸显。目前我国农村建设用地市场尚未建立与完善，在未来不确定的市场环境下，农民盘活闲置宅基地、转让宅基地使用权获得的收益和面临的损失具有不确定性，宅基地与金融期权中的基础资产相似，宅基地赋予土地使用者的权利可以看作是一个看涨期权。研究发现，宅基地具有实物期权的基本且与欧式期权类似；引入陕西省闲置宅基地盘活典型案例测度闲置宅基地期权价值与交易价格的偏差，发现偏差值为5.176 6万元，偏差率为-34.11%；并从土地发展权视角分析造成偏差的原因。宅基地的价值偏差问题事关农民利益，进一步为保护农民利益和保障农民合法的财产权益提出对策建议。

关键词 闲置宅基地；实物期权理论；B-S模型；期权价值；价值偏差

中图分类号 F 714  文献标识码 A  文章编号 0517-6611（2024）23-0237-06

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2024.23.051

Analysis of the Deviation of Option Value and Transaction Price of Unused Rural Residential Land

HUANG Yu

（School of Public Administration， Xi’an University of Architecture and Technology，Xi’an，Shaanxi 710055）

Abstract Document No. 1 of the Central Committee in 2023 emphasized giving farmers fuller property rights and interests and safeguarding their legitimate land rights and interests.With the acceleration of urbanization，the problems of rough use and idleness of rural residential lands have been highlighted. At present，China’s rural construction land market has not yet been established and perfected.Under the uncertain future market environment，there is uncertainty about the gains and losses that farmers will realize and face from revitalizing unused rural residential lands and transferring the right to use residential land.Rural residential land is similar to the underlying asset in a financial option in that the rights granted by rural residential land to land users can be viewed as a call option.The study finds that rural residential land has the basic characteristics of real optionand is similar to European-style options; introduces a typical case of revitalization of unused rural residential lands in Shaanxi Province to measure the deviation between option value and transaction price of rural residential land.It finds that the deviation value is 51 766 yuanwith the deviation rate of -34.11%;and analyzes the reasons for the deviation from the perspective of the right to development of the land.The problem of deviation in the value of rural residential land is related to the interests of farmersand further countermeasures are proposed to protect the interests of farmers and safeguard their legitimate property rights and interests.

Key words Unused rural residential land;Real option theory;B-S model;Option value;Value deviation

基金项目 陕西省哲学社会科学重大理论与现实问题重点智库研究项目（重点项目）（2021ZD1017）；2022年陕西省社会科学基金年度项目（2022F004）。

作者简介 黄雨（1998—），女，四川成都人，硕士研究生，研究方向：城乡公共治理。

收稿日期 2024-01-26

伴随着工业化和城镇化的快速推进，城市扩张导致农村人口逐渐从农村向城镇迁移，出现宅基地闲置浪费问题，土地资源的财产价值无法得到有效激活。宅基地是农民安身立命之所和重要财产，近年来面临着财产权利显化和价值盘活诉求［1］。在国家宏观政策层面，党的二十大报告提出，“深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益”。在宅基地制度改革和乡村振兴战略实施的现实背景下，宅基地使用权的财产属性持续显现，宅基地的价值也日趋提升。然而，在各地开展的闲置宅基地盘活实践中普遍存在宅基地退出补偿标准较低、盘活后农民生活状况不佳等农民权益受损等一系列深层次问题。

宅基地兼具居住功能和财产功能［2］，宅基地不允许对外流转体现了对农民居住权益的保障，对不同的农民这种保障作用的强弱不同。当前我国农村建设用地流转市场尚未完善，在不确定性条件下，作为农民的一份重要财产，宅基地类似于金融资产中的基础资产，闲置宅基地盘活或经营性流转、宅基地使用权转让所获得的收益具有不确定性，此时，宅基地作为生产要素的价值是宅基地的潜在价值即期权价值，是宅基地财产功能的体现。随着农村经济社会的不断发展，如何在维护农民宅基地居住权益的同时发挥好宅基地的财产功能，优化闲置宅基地期权价值与交易价格的偏差，降低市场发育不足、产权不清、宅基地功能认知错误等导致的价值偏差，使宅基地的期权价值充分显化，成为当前农村闲置宅基地盘活利用中不可回避的问题。

随着宅基地“三权分置”改革的深入，有关宅基地的价值计量及价值偏差问题逐渐开始受到广泛关注，并分别从理论和实证的角度进行了讨论。在理论层面，有从宅基地权利归属视角将宅基地价值分为所有权、使用权和发展权3个层次［3］或从功能价值视角认为宅基地具有居住、资产、情感、生态等功能价值［4-6］；在实证层面，有采用成本逼近法、收益还原法、条件价值评估法等方法测算宅基地的整体价值和退出价格［7-8］。虽然已有研究从不同视角对宅基地的价值偏差问题进行了分析，但内容上针对宅基地使用权价值、功能价值等单一方面的评估居多，对闲置宅基地期权价值与交易价格偏差程度的量化研究仍有待补充。

从产权的角度来看，要保障农民对宅基地的用益物权，实现盘活闲置宅基地和地上住房，增加农民财产性收入的目标，就必须在坚持宅基地集体所有的基础上，以市场为导向，以效率为核心，发挥宅基地的财产功能。

当前我国农村建设用地流通市场仍有待完善和提升，作为农民的一份重要资产，闲置宅基地的期权价值如何量化？闲置宅基地期权价值与交易价格的偏差程度是多少？造成偏差的原因是什么？基于对以上现实问题的思考，笔者从宅基地期权价值的角度出发，利用实物期权的理论与方法探讨闲置宅基地期权价值与交易价格之间的偏差程度，分析偏差产生的原因并提出对策建议，以期为推进闲置宅基地期权价值的全面显化和宅基地交易市场的完善提供参考性建议。

1 闲置宅基地期权价值理论分析

1.1 宅基地功能

宅基地的功能与价值具有紧密的内在关联。宅基地同时具有居住功能和财产功能，宅基地的功能比重在不同时期具有明显差异。计划经济时期形成的农村宅基地制度在很长一段时间即使不断调整但没有发生根本性变化，仍具有比较强的保障性和非市场化的特征。

随着我国城乡社会结构和经济结构变迁，各地农村宅基地功能重心不同程度地由生存性转向发展性，突出体现为居住保障功能弱化与财产功能增强［5，9］。

居住功能体现了对农民最基本的居住需求的满足，农民基于集体经济组织成员身份拥有宅基地的居住功能，是农民“居者有其屋”的体现，给予了农民基本的生存空间。

作为一种用益物权，宅基地使用权如果仅仅只是在法律上明确其归农民所有，并不能充分发挥它的财产价值。通过宅基地使用权流转的方式，进一步实现资源的优化配置，才更有利于宅基地的增值，体现财产功能。

但是由于目前我国暂未形成成熟稳定的农村集体建设用地流转交易市场，当宅基地发生流转时，宅基地的财产价值及未来收益具有不确定性，宅基地的财产属性与金融期权中的基础资产类似，农民盘活闲置宅基地必须充分考虑未来的不确定性和风险，但是这部分价值常常被忽略。

宅基地的期权价值是指在未来不确定的条件下宅基地可能产生的价值，即在现有价值基础上的浮动值［10］，不确定性产生期权价值，从而增加宅基地的价值［11］。在不确定的条件下，宅基地作为不动产，收益具有不确定性。用途不同会导致宅基地的期权价值有所差异。根据以往的研究和推算，在其他参数不变的情况下，期权价值随着不确定性、预期收益增长率的增大而增大，随着无风险利率的减小而减小［12］。

我国现行法律法规对农村宅基地使用权流转作了严格的规定，流转受到限制，因此需要谨慎采用价值评估方法来测度其被普遍忽略、未能被包含在最终定价中的期权价值。

1.2 实物期权特征分析

实物期权由金融期权衍生而来，通过对比实物期权的基本特征，可以发现闲置宅基地本身具有不确定性、不可逆性和灵活性的期权特性。

不确定性是实物期权的主要特征。首先，闲置宅基地交易市场的发展是动态的，市场环境、国家政策以及决策者本身的不确定性都有可能影响宅基地的价值。闲置宅基地盘活项目投资所产生的未来收益是不确定的，决策者最多只能对获得较高或较低收益（损失）的概率进行估计。其次，闲置宅基地盘活项目本身也具有较大的不确定性，农民可以凭借宅基地使用权和处置权在未来有机会实现较高的收益，也就相当于一项可以在未来获取收益的实物期权，可以看作看涨期权，不确定性越大，实物期权的价值越大。

绝大多数实物投资都是不可逆的，付出的沉没成本不可折现，这也是导致传统现金流量折现法失效的原因之一。闲置宅基地及盘活项目的自身特点决定了其投资的不可逆性。首先，项目的标的物是宅基地即实物资产，不易变现，流动性不强且交易市场狭窄；其次，闲置宅基地盘活项目前期往往需要投入大笔资金，而资金一旦投入，就存在不可逆性，当决策者改变投资方向或意愿时，无法完全收回投资的初始成本。而且，闲置宅基地盘活项目的建设周期一般较长，使得资金的投资回收期偏长，这也是造成闲置宅基地及盘活项目投资不可逆的重要因素之一。